埼玉県蓮田市上２丁目３６２５番５(蓮田駅・丸山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


102,000円

2017年01月01日に行った埼玉県蓮田市上２丁目３６２５番５(埼玉県蓮田市上２−１１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。

埼玉県蓮田市上２丁目３６２５番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県蓮田市上２丁目３６２５番５
住居表示上２−１１−４
価格102,000円/㎡
交通施設、距離蓮田、700m
地積158㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林三千史氏による調査レポート

不動産鑑定士小林三千史
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地の住宅地域で、新規の宅地開発等は殆どなくなり土地利用は比較的安定している。
地域要因の将来予測既存の住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持して推移するものと予測する。国内景気は回復過程にあるが、蓮田市も少子高齢化が進んでおり、当面の土地利用は安定的に推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、JR宇都宮線沿線の蓮田駅∼新白岡駅勢圏で、蓮田市、白岡市を中心に伊奈町の一部を含む市街化区域の住宅地が圏域である。需要者の中心は圏内の居住者が大半である。小規模の宅地開発による宅地供給が中心であり、おおむね熟成した蓮田駅から徒歩10分圏内の手頃な住宅地である。土地は150㎡程度で1500万円前後、新築の戸建物件は3000万円前後が取引の中心である。
一般的要因景気回復の足取りは、このところやや鈍化しつつあり、さらに国際情勢不安や国内消費の低迷等から再デフレ化が懸念されている。

山本晃嗣氏による調査レポート

不動産鑑定士山本晃嗣
価格102,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に特に変動はない。南側道路であり、基準方位と比較して日照、通風等居住の快適性が優れる。
地域要因 価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。駅徒歩圏内であり住宅地需要も認められる地域である。
地域要因の将来予測 駅徒歩圏内で住宅地需要が認められる閑静な住宅地域である。地価水準は、下落傾向から横這い傾向となっている。地域要因に著しい変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。
市場の特性 同一需給圏は、JR宇都宮線沿線の蓮田市及び隣接市町を中心とした低層住宅地域一体と判定した。需要者の中心は蓮田市内全域の居住者（一次取得者層）と推定される。駅徒歩圏内で住宅地需要が認められる閑静な住宅地域で地価水準は、下落傾向から横這い傾向となっている。土地は150㎡程度で1300万円∼1700万円程度、新築戸建物件は、2300万円∼2800万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因 経済状況は、緩やかな回復基調が継続しているも先行き不安が払拭されず弱含みである。地価水準は需要の強弱により2局化傾向となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9871691
北緯 139度6549988

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蓮田駅(地価相場 102,000円/㎡)丸山駅(地価相場 103,000円/㎡)志久駅(地価相場 102,500円/㎡)沼南駅(地価相場 105,000円/㎡)原市駅(地価相場 104,000円/㎡)伊奈中央駅(地価相場 94,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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