埼玉県蓮田市大字黒浜字桜ケ丘３４１７番３外(蓮田駅・白岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,000円

2017年01月01日に行った埼玉県蓮田市大字黒浜字桜ケ丘３４１７番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,000円/㎡としました。

埼玉県蓮田市大字黒浜字桜ケ丘３４１７番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県蓮田市大字黒浜字桜ケ丘３４１７番３外
住居表示 
価格42,000円/㎡
交通施設、距離蓮田、3,000m
地積791㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況工場兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小工場、倉庫、住宅等が混在する工業地域
前面道路の状況北西12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石川輝氏による調査レポート

不動産鑑定士石川輝
価格41,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小工場や倉庫を中心に一般住宅も散見される地域であり、ICへのアクセスも比較的良好な地域である。
地域要因の将来予測中小工場、倉庫を中心とする中小工業地域として概ね成熟しているため、現状のまま推移すると思われる。なお、周辺圏央道の一部区間開通及び緩やかな景気回復を背景に、地価はやや強含みで推移すると思われる。
市場の特性同一需給圏内は、工場・倉庫が見受けられる工業地域でありその範囲は埼玉県東部全域に及ぶ。需要者は、高速道路ICへの距離及び前面道路幅員、工場・倉庫の効用が最大限に発揮できる画地規模を取引の主要な要素としている。用途が物流倉庫の場合、圏央道の一部開通や消費市場の経済構造の変化もあり圏域内の取引量は増加傾向にあり、波及的に工場用地の潜在的価値も高まっている。土地相場は概ね坪10万∼坪20万程度と幅がある。
一般的要因企業業績の改善に足踏みが見受けられるが、個人消費は概ね堅調であり景気は緩やかに回復基調にある。但し海外経済等のリスクに留意すべきである。

根岸一雄氏による調査レポート

不動産鑑定士根岸一雄
価格42,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化等は、特にない。
地域要因大規模工場に隣接し、中小工場及び倉庫のほか住宅も見られる工業地域で、「蓮田SA」のスマートICへのアクセスは良好である。
地域要因の将来予測大規模工場に隣接し、中小工場、倉庫のほか住宅等が混在する工業地域である。東北道「蓮田SA」のスマートIC開設や圏央道の開通等により工業系の土地需要は総じて旺盛で、当面の地価は強含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は、埼玉県北東部全域の工業地域で、需要者の属性は蓮田市とその周辺市町の工場事業者や流通業者が中心で、大規模な工業地には県外の物流大手資本の参入がみられる。また、当圏域は幹線道路及び高速道路網による良好な立地から取引市場は強含みな状況が続いている。なお、中小工場が中心で、大規模な工場や物流施設が集積するエリアに比べ景気の影響を受け易く、取引価格は規模等により区々で、中心となる価格帯の把握は難しい。
一般的要因埼玉県北東部の工業系の地域は、圏央道の県内全線開通を受けて、各所で大型物流施設等の進出が活発で、強含みな市場が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9922266
北緯 139度6752935

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蓮田駅(地価相場 102,000円/㎡)白岡駅(地価相場 81,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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