埼玉県蓮田市西新宿６丁目１０番(白岡駅・蓮田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


82,300円

2017年01月01日に行った埼玉県蓮田市西新宿６丁目１０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,300円/㎡としました。

埼玉県蓮田市西新宿６丁目１０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県蓮田市西新宿６丁目１０番
住居表示 
価格82,300円/㎡
交通施設、距離白岡、2,000m
地積940㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況幹線道路沿いの沿道サービス店舗が多い商業地域
前面道路の状況西21.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石川輝氏による調査レポート

不動産鑑定士石川輝
価格82,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低層店舗を中心とした幹線道路沿いの商業地域で、系統・連続性が良好であるがやや空室が見受けられる地域である。
地域要因の将来予測幹線道路沿いの低層店舗が見られる路線商業地域で概ね成熟しており、現状のまま推移すると思われる。貸室の空室が散見されることから判断すると、しばらくは地価はやや弱含みで推移すると思われる。
市場の特性同一需給圏は、チェーン店等の飲食店や営業所等を中心の路線商業地域でその範囲は蓮田市内を中心に隣接市内を含んで広域的に及ぶ。圏内の主な需要者は、隣接市内も商圏とし店舗経営により収益の獲得を目的とした法人が中心である。需要者は、店舗経営に適した画地規模及び視認性を重視している。景気は回復基調にあるが、路線商業地の取引件数は低調に推移しており空室も見受けられる。圏域内の土地相場は坪20∼40万程度と幅がある。
一般的要因企業業績の改善に足踏みが見受けられるが、個人消費は概ね堅調であり景気は緩やかに回復基調にある。但し海外経済等のリスクに留意すべきである。

佐々木信博氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木信博
価格82,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いの沿道サービス店舗が多い商業地域。接面道路は比較的交通量が多く、広い駐車場を備えた店舗の競争力は高い傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、幹線道路沿いの沿道サービス店舗が多い商業地域であり、今後特段の変動要因はなく現状の環境を維持するものと予測する。地域の地価については概ね横ばい乃至やや下落傾向にあるものと判断した。
市場の特性同一需給圏は、蓮田市を中心とし、近隣市町をも含む幹線道路沿いの店舗等が見られる路線商業地域と判定した。路線店舗経営は賃貸が主流であるため土地売買はあまり多くはないが、需要者としては中小企業法人や投資家等が中心となるものと考えられる。土地相場は坪25∼30万円程度であり、地価の下落幅は縮小傾向にあるものの地価反転までには至っていない。店舗利用の場合、駐車場確保が必須であり、相応の土地面積を要する地域性となっている。
一般的要因市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さらに高齢化率が県平均に比べて高率となっているため、不動産取引への影響が懸念される状況にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0073223
北緯 139度6548943

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県蓮田市大字閏戸字小谷津１９５７番２埼玉県蓮田市椿山４丁目２１６番７４埼玉県蓮田市大字城字柳原１８７番５外埼玉県蓮田市西新宿３丁目５３番埼玉県蓮田市東６丁目６４０番５埼玉県蓮田市東５丁目６０７番１外埼玉県南埼玉郡白岡町大字小久喜字相野谷１０１１番２ほか１筆埼玉県南埼玉郡白岡町西８丁目６番７埼玉県南埼玉郡白岡町大字小久喜字沖山２５７番３外埼玉県南埼玉郡白岡町大字小久喜字西山２６番２５外埼玉県南埼玉郡白岡町大字小久喜字相野谷１１６０番１６埼玉県南埼玉郡白岡町大字小久喜字沖山１８５番３

参考：近隣駅の地価相場

白岡駅(地価相場 81,450円/㎡)蓮田駅(地価相場 102,000円/㎡)志久駅(地価相場 102,500円/㎡)伊奈中央駅(地価相場 94,200円/㎡)新白岡駅(地価相場 81,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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