千葉県佐倉市中志津７丁目３８５番４８(志津駅・ユーカリが丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


60,000円

2017年01月01日に行った千葉県佐倉市中志津７丁目３８５番４８(千葉県佐倉市中志津７−３−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,000円/㎡としました。

千葉県佐倉市中志津７丁目３８５番４８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県佐倉市中志津７丁目３８５番４８
住居表示中志津７−３−４
価格60,000円/㎡
交通施設、距離志津、2,100m
地積144㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

敦子氏による調査レポート

不動産鑑定士敦子
価格60,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因志津駅から徒歩圏外の成熟した戸建住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。生活利便性が劣るため需要は弱含み、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測成熟した住宅地域で、地域要因の特別な変化は認められず、今後も現状のまま推移すると予測される。地価水準は生活利便性の影響等から需要は弱含みになり下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は佐倉市、八千代市の京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は佐倉市及び隣接市の居住者及び地縁者による一次取得者である。当該地域は最寄り駅から徒歩圏外の古い住宅団地で、生活利便性が劣るため、需要は弱含みである。市場の中心価格帯は土地は150㎡で900万円程度、新築戸建住宅は2，200万円程度の物件が主流である。
一般的要因次期米国政権への期待から円安株高で推移しているものの、個人消費は低迷している。佐倉市の総人口は直近一年で微減、老年人口は増加している。

松田宗司氏による調査レポート

不動産鑑定士松田宗司
価格60,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域の老朽・居住者の高齢化が進む昭和40年代造成の大規模住宅団地であることからその需給動向も弱含みで、取引価格も低下傾向にある。
地域要因の将来予測地域要因の大きな変化は認められないが、最寄駅徒歩圏外の古い造成の大規模住宅団地である。地域の需給動向は弱含みで、地価も暫くは下落基調にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、京成本線沿線の佐倉市西部の住宅地域である。その需要者は、市内居住者が中心で、駅徒歩圏外の古い住宅団地であることから圏外からの流入は少なく、地域の需給動向は、高齢化が進む住宅団地であるため弱含みである。又、その取引は、中古住宅を中心に散発的な新築建売住宅の取引も見受けられるが、土地価格は1，000万円前後、中古住宅は古家付が多く総額も土地取引と同額程度が需要の中心である。
一般的要因人口が微減傾向にある市内不動産市況は、新たな人口流入を期待し得る新興地域と需要減退が進む老朽・高齢化地域との二極化が更に進む傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7048352
北緯 140度1523599

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

志津駅(地価相場 74,000円/㎡)ユーカリが丘駅(地価相場 73,500円/㎡)地区センター駅(地価相場 73,500円/㎡)勝田台駅(地価相場 88,750円/㎡)公園駅(地価相場 73,500円/㎡)井野駅(地価相場 78,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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