千葉県佐倉市上志津原字南中野３３４番２０９(志津駅・勝田台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,500円

2017年01月01日に行った千葉県佐倉市上志津原字南中野３３４番２０９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,500円/㎡としました。

千葉県佐倉市上志津原字南中野３３４番２０９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県佐倉市上志津原字南中野３３４番２０９
住居表示 
価格38,500円/㎡
交通施設、距離志津、1,900m
地積166㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

敦子氏による調査レポート

不動産鑑定士敦子
価格38,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の戸建住宅地域でほぼ成熟しており、特に大きな地域要因の変動はない。生活利便性が劣るため需要は弱含み地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測概ね成熟した戸建住宅地域であり、地域要因の変化は認められず、今後とも現状のまま推移していくものと予測する。最寄り駅から遠く、市街化調整区域内の住宅地であるため、地価は下落傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は佐倉市、八千代市、四街道市の住宅地域である。需要者の中心は佐倉市及び隣接市の居住者及び地縁者による一次取得者である。当該地域は最寄り駅からやや距離のある市街化調整区域内の住宅地域で、生活利便性が劣るため、需要は弱含みである。市場の中心価格帯は土地は170㎡で650万円程度、新築戸建住宅は1，800∼2，000万円程度の物件が主流である。
一般的要因次期米国政権への期待から円安株高で推移しているものの、個人消費は低迷している。佐倉市の総人口は直近一年で微減、老年人口は増加している。

安部保氏による調査レポート

不動産鑑定士安部保
価格38,400円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。また、個別的要因修正率を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因最寄り駅バス圏となる調整区域内の小規模戸建開発団地内に所在し、特別な地域要因の変化はない。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅地域として現状の住環境を維持する。なお、今後高齢化により中古住宅の供給が増加するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は佐倉市及び四街道市内の市街化調整区域の住宅地域である。佐倉市では条例改正による同市西部地域での新規開発が制限されたため、新規供給は少ない。調整区域内専用住宅地の取引価格は2万円／㎡∼6万円／㎡と居住環境等による格差が大きい。また、市街化区域内の団地と比較すると、調整区域内では小規模の住宅団地が多く交通接近性及び居住環境が劣るため、価格動向は下落傾向である。
一般的要因前年は英国EU離脱等混迷の年でその余波も懸念され、今後の経済動向の注視が必要である。不動産価格も下落傾向の地点が見られ、不透明である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7007633
北緯 140度1448109

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県八千代市勝田台７丁目２０番１４千葉県八千代市勝田台６丁目２５番６千葉県八千代市勝田台４丁目２５番１１千葉県佐倉市上志津字北中野２７番２５千葉県佐倉市上志津字内大堀７８０番５６の一部千葉県佐倉市下勝田字浅間台４２１番５千葉県佐倉市上座字遠間作５１５番１８２千葉県佐倉市上志津字内大堀７８０番５５千葉県佐倉市弥勒町字松勝９２番２千葉県佐倉市中志津１丁目１１２１番１４千葉県佐倉市鏑木町字七峰９４０番３５千葉県印旛郡四街道町大日字萱橋台５６２番２

参考：近隣駅の地価相場

志津駅(地価相場 74,000円/㎡)勝田台駅(地価相場 88,750円/㎡)ユーカリが丘駅(地価相場 73,500円/㎡)地区センター駅(地価相場 73,500円/㎡)公園駅(地価相場 73,500円/㎡)京成大和田駅(地価相場 106,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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