茨城県ひたちなか市牛久保２丁目１２７１番(殿山駅・平磯駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,900円

2017年01月01日に行った茨城県ひたちなか市牛久保２丁目１２７１番(茨城県ひたちなか市牛久保２−１７−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,900円/㎡としました。

茨城県ひたちなか市牛久保２丁目１２７１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県ひたちなか市牛久保２丁目１２７１番
住居表示牛久保２−１７−３
価格20,900円/㎡
交通施設、距離殿山、250m
地積172㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅のある区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中島寛和氏による調査レポート

不動産鑑定士中島寛和
価格21,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因市場の特性に関して特段の変動要因はない。
地域要因の将来予測混在住宅地域としてほぼ熟成しており、当面は現状の住環境を維持するものと予測する。土地に対する需要は必ずしも旺盛ではないが、震災後の大幅な下落で値頃感が出ており地価下落率は逓減していくものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、ひたちなか市の旧那珂湊地区のうち那珂湊駅、殿山駅駅勢圏の住宅地との代替性が強い。主な需要者としては、当該地区に地縁性を有する一次取得者が中心で他地域からの転入はあまり見られない。地縁性が強い土地柄と人口減少の構造的要因が大きいが、高台に立地するにもかかわらず震災後の大きな需要減退は、風評被害的側面も否定できない。土地は50坪程度で350万円前後、新築戸建で1，700∼2，200万円程度が需要の中心をしめる。
一般的要因人手不足感から雇用環境に改善傾向が続くほか、マイナス金利等の政策による良好な資金調達環境が住宅市場を下支えしている。

小祝良廣氏による調査レポート

不動産鑑定士小祝良廣
価格20,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした既成住宅地域である。旧那珂湊地区の需要の低迷が続いており、地価下落幅は縮小するも下落が続いている。
地域要因の将来予測区画整然とした既成住宅地域であり地域要因の変動は特に見られないが、やや供給過剰が続いており、地価下落幅は縮小するも今後も下落傾向が継続すると予測される。
市場の特性同一需給圏はひたちなか市、大洗町の中規模住宅地域である。需要者の中心は40歳前後の一次取得者であり、需要価格の中心は土地面積約170∼300㎡、総額400∼600万円、新築戸建総額は2，000∼2，200万円程度である。同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内の公営住宅や賃貸住宅等からの住替えが多い。宅地需給動向は需要低迷が続いており地価下落幅は縮小するも下落傾向が予測される。
一般的要因景気回復の波及効果により新規投資、新築着工数とも順調に推移しており、地域間でバラツキがあるものの需要好転の兆しが見られる。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3485634
北緯 140度6017899

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

殿山駅(地価相場 21,400円/㎡)平磯駅(地価相場 21,400円/㎡)那珂湊駅(地価相場 17,850円/㎡)高田の鉄橋駅(地価相場 22,100円/㎡)磯崎駅(地価相場 20,900円/㎡)阿字ヶ浦駅(地価相場 20,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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