茨城県ひたちなか市平磯町字宮下１７９０番１(平磯駅・殿山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


19,800円

2016年01月01日に行った茨城県ひたちなか市平磯町字宮下１７９０番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,800円/㎡としました。

茨城県ひたちなか市平磯町字宮下１７９０番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番茨城県ひたちなか市平磯町字宮下１７９０番１
住居表示 
価格19,800円/㎡
交通施設、距離平磯、900m
地積186㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を主とし小規模工場も見られる住宅地域
前面道路の状況南東8.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田慶一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田慶一郎
価格19,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因需要者は地元出身者などに限られる等需要は限定的。また海岸に近い住宅地域の需要も低迷している。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。海岸に近い住宅地域は需要の回復が遅れており、地価は下落傾向が続くと予測される。
市場の特性ひたちなか市の住宅地域一円の同一需給圏は判定した。典型的な需要者は20∼30歳代の一次取得者層で、現に職場関連などの生活圏を有するアパート等の居住者である。住宅地需要の中心は新興の住宅地域に移っており、既存の住宅地域の需要は減少傾向である。在来の住宅地域では地縁や血縁等を有する者に需要者が限定される傾向にあり、流動性は低い。土地総額は300∼500万円程度、新築戸建住宅総額は2，000万円程度を指標としている。
一般的要因ひたちなか市全体では人口は微減、生産年齢人口は減少、老年人口は増加傾向にある。海岸に近い住宅地域では需要の回復が遅れている。

長尾孝一氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾孝一
価格20,100円/㎡
個別的要因南東道路で選好性の優劣差に比較的優れる。個別的要因に変動はない。
地域要因津波浸水域に近いため、安値取引も見られ、下落傾向継続。
地域要因の将来予測住宅の増加は見られない地域であり、概ね現状維持で推移し、地価下落傾向は継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、ひたちなか市、大洗町などの市街化区域内の住宅地域一帯。需要者は、地縁的選好性を有する一次取得者が中心であり、他地域からの流入は少ない。津波浸水域に近いため需要の減少が顕著である。需要の中心となる価格帯は、土地総額で400万円前後、新築戸建で1900万円程度と把握される。
一般的要因人口は横ばい傾向、高齢化率は上昇傾向。土地取引件数は増加傾向、建築着工数は若干の持ち直し。オフィス賃料は低水準、高空室率。郊外店へ流出。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3563875
北緯 140度6112105

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県那珂湊市平磯町字根本上２６３番１４茨城県那珂湊市字和田町５０５０番茨城県那珂湊市平磯町字仲町ノ二１２５１番茨城県ひたちなか市平磯町字浜田１６０２番３茨城県ひたちなか市平磯町字南町ノ三１１４８番３茨城県ひたちなか市平磯町字西遠原５５６５番２茨城県ひたちなか市東石川字雷３４２０番５茨城県ひたちなか市海門町２丁目６０７５番３２茨城県ひたちなか市平磯町字圷町１３９４番１

参考：近隣駅の地価相場

平磯駅(地価相場 21,400円/㎡)殿山駅(地価相場 21,400円/㎡)那珂湊駅(地価相場 17,850円/㎡)磯崎駅(地価相場 20,900円/㎡)高田の鉄橋駅(地価相場 22,100円/㎡)阿字ヶ浦駅(地価相場 20,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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