福岡県北九州市小倉北区竪林町２４番(南小倉駅・片野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


69,600円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉北区竪林町２４番(福岡県北九州市小倉北区竪林町２−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,600円/㎡としました。

福岡県北九州市小倉北区竪林町２４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市小倉北区竪林町２４番
住居表示竪林町２−５
価格69,600円/㎡
交通施設、距離南小倉、400m
地積287㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

江本庸時氏による調査レポート

不動産鑑定士江本庸時
価格69,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小倉北区都心部近郊に位置する既成住宅地域で周辺地域からの流入は多くないが、利便性が比較的良好で相応の需要が認められる。
地域要因の将来予測都心部近郊の既成住宅地域であり、土地利用は今後も概ね現状維持で推移するものと予測される。利便性が比較的良好で相応の需要があり、地価は安定的に推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、小倉北区都心部近郊を中心とする住宅地域である。需要者の中心は当該圏域内を選好する一般個人であり圏外からの流入は多くはない。当該圏域内においては、既成住宅地が多く分譲地の新規供給が少ないため中古物件の取引が中心であるが、近隣地域周辺では利便性が比較的良好で相応の需要が認められる。取引の中心となる価格帯は、中古物件は築年、規模等により区々であるが、土地のみでは標準的画地規模で1，700万円台半ばである。
一般的要因小倉北区の人口は微減にとどまり、都心部では増加エリアも見られる。区内では外延部の戸建から都心部のマンションへの需要の移行が認められる。

境達司氏による調査レポート

不動産鑑定士境達司
価格69,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR南小倉駅に近い既成住宅地域である。利便性が良く居住環境が整っており、需要は堅調である。地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測JR南小倉駅から徒歩圏内の利便性が良く、居住環境に問題がない既成の住宅地域である。土地利用は、現状維持程度で推移すると考察する。地価は、安定的に推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、小倉北区内の住宅地域である。需要者は、小倉北区及び小倉南区に地縁や勤務地を有する個人が中心である。近隣地域は、利便性が良く、居住環境に問題がない既成の住宅地域であり、需要は堅調である。周辺地域において規模を小さくして総額を抑えた住宅の供給が行われているが、当該土地単価は近隣地価相場より高い。土地は200㎡で1300∼1400万円程度、新築戸建住宅は3000∼3500万円程度が需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかに回復している。雇用情勢は改善している。超低金利が続いている。小倉北区の人口は、ここ1年間概ね横ばいで推移した。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8701023
北緯 130度8614201

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県北九州市小倉北区白銀町３１番１内福岡県北九州市小倉北区大字槻田字二反尾１９１４番３６福岡県北九州市小倉北区紺屋町１２９番福岡県北九州市小倉北区竪林町２４番福岡県北九州市小倉北区上富野２丁目１０７１番１７福岡県北九州市小倉北区清水５丁目２５００番８福岡県北九州市小倉北区緑ヶ丘１丁目１１番４５福岡県北九州市小倉北区新高田１丁目１７６番福岡県北九州市小倉北区篠崎４丁目１５５１番２７

参考：近隣駅の地価相場

南小倉駅(地価相場 67,750円/㎡)片野駅(地価相場 67,750円/㎡)香春口三萩野駅(地価相場 67,750円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)平和通駅(地価相場 244,000円/㎡)西小倉駅(地価相場 79,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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