福岡県北九州市小倉北区高尾１丁目１８４３番２４７(南小倉駅・片野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
48,900円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉北区高尾１丁目１８４３番２４７(福岡県北九州市小倉北区高尾１−３６−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市小倉北区高尾１丁目１８４３番２４７ |
| 住居表示 | 高尾１−３６−１１ |
| 価格 | 48,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南小倉、1,500m |
| 地積 | 175㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い閑静な高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大川弘太郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大川弘太郎 |
|---|---|
| 価格 | 48,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 利便性がやや劣る高台の既成住宅地域であり、都心部マンション及び新興住宅団地との競合等により選好性に弱さが見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺においては大規模住宅団地が開発され、既成住宅地は需要減退傾向にあるが、地価に下げ止まり・底打ち感が見られる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小倉北区内に形成された住宅地域。当該圏域における住宅地需要は、住宅ローン金利の低水準、長期下落による値頃感等により、利便性及び住環境良好な地域を中心に回復傾向にある。近隣地域は、高台に形成された住宅地域で、周辺では新興住宅団地（ひなたの街：全226区画）が分譲中であり、既成住宅地の取引価格は依然として弱含み基調。中古物件は総額1，500万円前後。需要者は都心部へ通勤する戸建志向の強いエンドユーザーが中心。 |
| 一般的要因 | 不動産市場は金融緩和等により投資マネー流入が続いており、投資利回りは低下傾向。都心回帰の中、選別・二極化が進行。北区の人口は横這い基調。 |
土橋幸夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土橋幸夫 |
|---|---|
| 価格 | 48,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 既存の住宅地域であり、地域内に特段の変化はないが、新興の住宅団地あるいは都心回帰の影響を受け、不動産需要は弱含みで推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅等が建ち並ぶ既存の住宅地域であるが、周辺において、大規模住宅団地が開発されている。既成住宅地は需要減退傾向にあり、地価は、今後も下落基調で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小倉北区南西部を中心とした一円の住宅地域。需要者の中心は、地域に地縁性を有するあるいは市内の企業従事者たる個人、及び地場の業者が殆んどを占める。閑静な既存の住宅団地であるが、高台に形成され街路条件がやや劣る。周辺の新興住宅団地との相対的競争力低下の下、需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は、新規物件は殆どなく、中古物件が主流であるが、建物込みで総額2000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気は内需関連、公共投資、円安を背景に回復基調。当市の住宅需要は、高齢化人口減少相俟って低迷。但し、コンパクトシティ化で一部底打ち。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 人工地植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8656028 北緯 130度8550151 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県北九州市小倉北区白銀町３１番１内福岡県北九州市小倉北区大字足原字前ベラ３６番３１外福岡県北九州市小倉北区中井１丁目４３番９福岡県北九州市小倉北区竪林町２４番福岡県北九州市小倉北区上富野２丁目１０７１番１７福岡県北九州市小倉北区清水５丁目２５００番８福岡県北九州市小倉北区緑ヶ丘１丁目１１番４５福岡県北九州市小倉北区金鶏町９１番２福岡県北九州市小倉北区篠崎４丁目１５５１番２７福岡県北九州市八幡東区槻田１丁目５９３番３９福岡県北九州市八幡東区槻田２丁目９番２外１筆
参考：近隣駅の地価相場
南小倉駅(地価相場 67,750円/㎡)片野駅(地価相場 67,750円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)香春口三萩野駅(地価相場 67,750円/㎡)北方駅(地価相場 60,400円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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