茨城県土浦市西真鍋町１９２３番８(土浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,600円

2017年01月01日に行った茨城県土浦市西真鍋町１９２３番８(茨城県土浦市西真鍋町６−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,600円/㎡としました。

茨城県土浦市西真鍋町１９２３番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県土浦市西真鍋町１９２３番８
住居表示西真鍋町６−２
価格27,600円/㎡
交通施設、距離土浦、2,700m
地積171㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地等も見られる住宅地域
前面道路の状況東4.4m私道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今泉千恵氏による調査レポート

不動産鑑定士今泉千恵
価格27,600円/㎡
個別的要因本件対象地は街路条件が劣ることから代替競争不動産と比較した競争力は弱い、個別的要因の著しい変動はない。
地域要因熟成度の高い既成住宅地域であり、底値感から地価はほぼ横ばい。この1年の間に地価を牽引する特段の地域要因は見受けられない。
市場の特性同一需給圏は、JR常磐線土浦駅を最寄り駅とする既成住宅地域一円で、主たる需要者は市内在住や市内勤務の30代∼40代の一次取得者層が中心である。既存住宅地域で土地利用度は比較的高いものの、街路や立地条件の面で見劣りし住宅地としての人気・住宅地としての品等は若干劣る状況である。需要の中心となる価格帯は土地500万円前後と低価格化傾向で、新築戸建は建物グレードにもよるが2，000万円までである。
一般的要因近年は一部住宅地域で下げ止まりも見られる。土浦市の人口は微減傾向ながらも、全般的に地価は安定してきており下落幅が縮小している。

長島理氏による調査レポート

不動産鑑定士長島理
価格27,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地勢、街路条件がやや劣る既成住宅地域で、街区整然とした新興住宅地へ需要は移行し、地価は弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測街路条件の劣る既成住宅地域で、近隣地域内には価格形成要因に影響する地域要因の大きな変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線沿線で概ね土浦市内普通住宅地域の圏域。需要者は土浦市及び隣接市に居住の30才代から40才代前半の一次取得者である。近隣地域周辺は北側に丘陵台地部を控え街路整備が遅れた地域で、需要は弱含み傾向が続いている。需要の中心価格帯は土地で180㎡程度で500万円程度、建売分譲で2，000万円程度である。
一般的要因土浦市人口は微減傾向、新設住宅着工戸数で持家はほぼ横這いで推移、土浦駅前商業地の空洞化、協同病院のおおつ野移転

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0950112
北緯 140度1982524

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

土浦駅(地価相場 37,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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