茨城県土浦市並木２丁目４２９０番２１(土浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,200円

2017年01月01日に行った茨城県土浦市並木２丁目４２９０番２１(茨城県土浦市並木２−６−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,200円/㎡としました。

茨城県土浦市並木２丁目４２９０番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県土浦市並木２丁目４２９０番２１
住居表示並木２−６−１２
価格27,200円/㎡
交通施設、距離土浦、4,500m
地積193㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況県営住宅に隣接する中小規模の一般住宅地域
前面道路の状況西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今泉千恵氏による調査レポート

不動産鑑定士今泉千恵
価格27,200円/㎡
個別的要因規模・形状等は概ね標準的であり、この一年の間に個別的要因の著しい変動はない。
地域要因駅より徒歩圏外のバス便エリアであり利便性の面で見劣りする地域である。この1年の間に地価を牽引する特段の地域要因は見受けられない。
地域要因の将来予測既成住宅地域としてすでに熟成しており、近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR常磐線土浦駅を最寄り駅とする既成住宅地域一円で、主たる需要者は市内在住や市内勤務の30代∼40代の一次取得者層が中心である。立地条件・人気の面では若干見劣りするエリアであるが、既存住宅地域で土地利用度は高く、底値感もあり地価は比較的落ち着きを見せている。需要の中心となる価格帯は土地500∼700万円程度と低価格化傾向で、新築戸建は2，000万円までである。
一般的要因近年は一部住宅地域で下げ止まりも見られる。土浦市の人口は微減傾向ながらも、全般的に地価は安定してきており下落幅が縮小している。

高橋恒氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋恒
価格27,200円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は存しない。規模、形状等は地域内で標準的、地域内における競争力は普通程度である。
地域要因市中心部や駅から遠く、土浦市内及び周辺市の住宅地との競争力がやや劣るが、割安感もあり、市場はやや弱い含みで推移。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線土浦駅、神立駅を最寄駅とする土浦市北部の普通住宅地域全域である。需要者の中心は土浦市内に居住又は勤務する30∼40代前半の一次取得者が中心である。居住環境、利便性がやや劣り、競争力がやや弱い地域であるが、割安感もあり市場は比較的安定している。市場の中心価格帯は、土地が500∼700万円程度、戸建物件は1700∼2000万円程度である。
一般的要因緩やかな景気回復の中、土浦市は比較的活発な経済活動、堅調な人口、世帯数、つくば市、牛久市に比べての割安感等から市場は堅調である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1097064
北緯 140度1929493

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

土浦駅(地価相場 37,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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