茨城県土浦市真鍋新町４８２３番２(土浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


37,100円

2017年01月01日に行った茨城県土浦市真鍋新町４８２３番２(茨城県土浦市真鍋新町１３−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,100円/㎡としました。

茨城県土浦市真鍋新町４８２３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県土浦市真鍋新町４８２３番２
住居表示真鍋新町１３−９
価格37,100円/㎡
交通施設、距離土浦、1,800m
地積489㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小一般住宅、賃貸住宅、店舗等混在の住宅地域
前面道路の状況北西6.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

土田達雄氏による調査レポート

不動産鑑定士土田達雄
価格37,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗等があり至便な住宅地域であるが、協同病院の移転等の影響が注視される。
地域要因の将来予測一般住宅、店舗等が混在する住宅地域としてほぼ熟成している。比較的利便性は見られるものの、協同病院の移転に伴い周辺商業施設の衰退等が予測され下落率は小さいものの地価は下落していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は土浦市内の住宅地域一円であり、主たる需要者は土浦市内に居住する一次取得者層等が中心である。店舗等が混在する利便性のある住宅地域であり、街路条件、環境条件も優れているが、協同病院移転による影響が注視される。土地は200㎡当り750万円程度、新築戸建は2，000∼2，150万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因人口は微減傾向であるが、市中心部の住宅地をはじめ需要は堅調さを見せている。全体的に地価は横這いまたは微小の下落の地点が多くみられる。

長島理氏による調査レポート

不動産鑑定士長島理
価格37,100円/㎡
個別的要因規模がやや大きく、総額が張るため需要が落ち込みつつある。
地域要因当該地域の中心的存在だった土浦協同病院の郊外移転により周辺店舗地等の求心力の低下
地域要因の将来予測当該地域は商業施設に近い低層住宅地域として熟成しているが、地域の中心だった協同病院の移転に伴い周辺商業施設の収益低下等がみられ、地価は弱含み傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線土浦駅を最寄とする土浦市内の中心市街地内既成住宅地域の圏域。需要者の中心は土浦市内を中心とする二次取得者層である地縁的関係者や個人事業者等である。近隣地域周辺はスーパー、路線商業店舗に近接し利便性も高いが、地域核であった総合病院の転出の影響が出てくるものと予測する。需要の中心価格帯は土地で300㎡前後で総額1，200万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因土浦市人口は微減傾向、新設住宅着工戸数で持家はほぼ横這いで推移、土浦駅前商業地の空洞化、協同病院のおおつ野移転

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0918176
北緯 140度2098181

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

土浦駅(地価相場 37,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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