東京都港区南青山４丁目３４２番外(外苑前駅・表参道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


2,200,000円

2017年01月01日に行った東京都港区南青山４丁目３４２番外(東京都港区南青山４−２０−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,200,000円/㎡としました。

東京都港区南青山４丁目３４２番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都港区南青山４丁目３４２番外
住居表示南青山４−２０−４
価格2,200,000円/㎡
交通施設、距離表参道、360m
地積456㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンションのほか一般住宅等も見られる住宅地域
前面道路の状況北東5.4m区道
その他の接面道路北西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田村直之氏による調査レポート

不動産鑑定士田村直之
価格2,200,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心住宅地域での富裕層や投資家の物色意欲に陰りは見られず、地価は上昇傾向で概ね現況を維持するものと考えられる。
市場の特性同一需給圏は、港区の麻布・青山・赤坂等のいわゆる3Aと呼ばれる高級住宅地域。低金利や株高等を背景に、国内外の富裕層や大手不動産開発会社の需要・物色意欲は引き続き旺盛である。取得目的は、開発してのマンション分譲、J−REIT等の機関投資家による資産保有、自用と様々であるが、主たる需要者はファンド・不動産会社・事業法人等であり、土地の取引価格帯は、600㎡程度の土地で12億∼15億円程度が中心。
一般的要因低金利・金融緩和は継続し、東京五輪招致効果も未だ期待されるが、米国金利動向や中国等の経済動向による今後の我が国への影響が注視される。

服部毅氏による調査レポート

不動産鑑定士服部毅
価格2,200,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因希少性の高い高級住宅地域であり、周辺では公営住宅の建替えが実施段階に移行するなど、街の更新が進んでおり価格は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、港区の3A地区を中心とする特に優良な住宅地域。青山・表参道地区に対する更なる需要の高まり、昨今の資金調達環境等を背景に、利回りは低下傾向で推移している。取得目的は、資産保有、投資、自用と様々であるが、主たる需要者はファンド、不動産会社、一般法人等であり、中心となる価格帯は、300∼400㎡程度の土地で7∼8億円程度となっている。
一般的要因今なお恵まれた資金調達環境にあるが、これまで高い率で地価が上昇しているため、様子見の姿勢が強まっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6647079
北緯 139度7162077

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

外苑前駅(地価相場 1,475,000円/㎡)表参道駅(地価相場 1,810,000円/㎡)青山一丁目駅(地価相場 1,850,000円/㎡)乃木坂駅(地価相場 2,000,000円/㎡)原宿駅(地価相場 1,165,000円/㎡)信濃町駅(地価相場 1,730,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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