東京都港区南青山２丁目２６番３外(表参道駅・外苑前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,890,000円

2017年01月01日に行った東京都港区南青山２丁目２６番３外(東京都港区南青山２−４−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,890,000円/㎡としました。

東京都港区南青山２丁目２６番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都港区南青山２丁目２６番３外
住居表示南青山２−４−１１
価格1,890,000円/㎡
交通施設、距離青山一丁目、270m
地積374㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)7FB1
利用現況事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所、店舗兼共同住宅等が混在する地域
前面道路の状況南西5.1m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中眞由美氏による調査レポート

不動産鑑定士田中眞由美
価格1,880,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因はなく、概ね標準的な競争力を有し、個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変化はない。立地条件の良好な賃貸マンションへの投資需要は引き続き旺盛で、地価は上昇傾向で推移。
地域要因の将来予測青山通り背後のマンション、事務所等がみられる混在地域として熟成しており、当分現状維持の見込み。立地条件が良好な賃貸マンションの投資家による物件取得意欲は旺盛で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に港区内の青山、赤坂地区を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、自用と投資目的の法人及び賃貸目的の不動産会社等が中心となる。青山地区はその名声から地域的選考性が強く、底堅い賃貸需要が見込まれる地域であるほか、売買、賃貸において国外からの需要が高い地域である。土地は総額で5∼10億円程度の取引が中心である。
一般的要因良好な資金調達環境のもと、投資物件に対する取得意欲は旺盛で、利回りはやや低下傾向にある。大型の開発は、概ね順調に進捗している。

土谷幸治氏による調査レポート

不動産鑑定士土谷幸治
価格1,890,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因都心立地の優良住宅地域として熟成しているが、地格には大規模超高層マンションの工事も見られる。地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測青山通り背後のマンション、事務所等が混在する地域として熟成しており、今後とも概ね現状維持にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、港区内の青山、六本木及び麻布地区等を中心とした事務所店舗も見られる混在住宅地域である。需要者は、賃貸目的の不動産会社、投資家のほか、自社ビル目的の一般法人等が予測される。利便性に優る都心立地から業務用途利用もみられる。当該地域は需要が多く、供給は少なく人気が高い。マイナス金利等の影響もあり投資家意欲が活発化して、地価は上昇傾向にある。市場において中心となる価格帯は、土地で4億円∼8億円程度である。
一般的要因マイナス金利等より株高、円安傾向。住宅市場は需要強含みであり、不動産市場は投資家意欲が拡大し、地価は上昇で推移。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度671074
北緯 139度7231013

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

表参道駅(地価相場 1,810,000円/㎡)外苑前駅(地価相場 1,475,000円/㎡)乃木坂駅(地価相場 2,000,000円/㎡)青山一丁目駅(地価相場 1,850,000円/㎡)原宿駅(地価相場 1,165,000円/㎡)六本木駅(地価相場 2,000,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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