東京都渋谷区神宮前４丁目１８番７(表参道駅・原宿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,730,000円

2017年01月01日に行った東京都渋谷区神宮前４丁目１８番７(東京都渋谷区神宮前４−１８−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,730,000円/㎡としました。

東京都渋谷区神宮前４丁目１８番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都渋谷区神宮前４丁目１８番７
住居表示神宮前４−１８−７
価格1,730,000円/㎡
交通施設、距離表参道、370m
地積337㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション、一般住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西5.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤博氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤博
価格1,730,000円/㎡
個別的要因対象標準地の個別的要因の変動は特に認められず、近隣地域内における競争力は普通。
地域要因都心の環境条件が優る住宅地として有効需要は堅調であり、価格水準は強めで推移している。今後ともこの傾向が続く可能性が高い。
地域要因の将来予測表参道背後の良好な環境条件の住宅地域で有効活用も高く土地価格は上昇傾向であり、今後ともこの傾向が持続し、良好な環境条件を維持して推移するものと予測する。
市場の特性対象標準地は、都心を代表する表参道背後のステータスな住宅地であり、同一需給圏は渋谷区、港区の中級以上の住宅地域一円である。主たる需要者は、自己使用目的の経営者・富裕層の個人、投資目的の個人・法人投資家である。したがって、新規の供給が少なく相対的な希少性と相まって常時有効需要は高く、土地価格は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は170万∼200万円／㎡であり、画地の規模・用途により総額は一定していない。
一般的要因景気は、新興国経済の減速の影響などから輸出・生産面に鈍さがみられるものの、基調としては緩やかな回復を続けている。

菱村寛氏による調査レポート

不動産鑑定士菱村寛
価格1,720,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通である。
地域要因長らく環境の優れた住宅地域としての地位を保持しており、格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測低利用地の有効利用の進展に伴い、住宅地域としてさらに熟成すると予測する。
市場の特性近隣地域は環境の優れた住宅地域で、同一需給圏は渋谷区とその周辺区内の類似の住宅地の存する圏域である。典型的な買手として、自ら居住する目的の富裕者層などが想定される。常時一定の需要の存する地域である上、景気は回復基調が続いていることから、地価は上昇している。需要の中心となる価格帯は、2億円から6億円程度（別途建物価格）である。
一般的要因景気は回復基調が続き、渋谷区内の住宅需要も増えている。このため、区内の住宅地価は上昇している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6681934
北緯 139度7092999

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

表参道駅(地価相場 1,810,000円/㎡)原宿駅(地価相場 1,165,000円/㎡)外苑前駅(地価相場 1,475,000円/㎡)北参道駅(地価相場 1,010,000円/㎡)渋谷駅(地価相場 1,370,000円/㎡)青山一丁目駅(地価相場 1,850,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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