東京都文京区本郷１丁目１０７番１(水道橋駅・本郷三丁目駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,360,000円

2017年01月01日に行った東京都文京区本郷１丁目１０７番１(東京都文京区本郷１−２８−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,360,000円/㎡としました。

東京都文京区本郷１丁目１０７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都文京区本郷１丁目１０７番１
住居表示本郷１−２８−３
価格1,360,000円/㎡
交通施設、距離水道橋、350m
地積1,041㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)14FB1
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層のマンション等が建ち並ぶ共同住宅地域
前面道路の状況南7.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

角田綾子氏による調査レポート

不動産鑑定士角田綾子
価格1,360,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因本郷台に位置する利便性の高い共同住宅地域であり、地域選好性は強い。地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。
地域要因の将来予測今後も共同住宅地域としての熟成度を高めつつ、大差無く推移するものと予測する。地価水準は経済動向如何であるが、当面は上昇基調で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、交通利便性・居住環境等が良好なマンション需要の強い地域と把握され、その範囲は文京区を中心に都心周辺区に及ぶ。主たる想定需要者層は、都区部に展開する大手・中堅デベロッパ−である。市場需給動向は、需要は強いものの供給が少ないため売り手市場であるが、エンドの分譲単価は高止まり傾向にある。需要の中心となる価格帯は、個別の土地の投資採算性により様々であるが、標準的画地の規模で、土地総額10∼15億円程度と把握した。
一般的要因人口・世帯数は増加、取引価格は上昇傾向。新設住宅着工戸数は消費増税の影響で平成26年に一旦減少、平成28年は増税前の水準に戻っている。

田中敏夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田中敏夫
価格1,360,000円/㎡
個別的要因代替関係にある不動産と比較し、競争力のある立地と画地規模である。個別的要因の変動は特にない。
地域要因近隣周辺は、中高層マンション等が建ち並び共同住宅地域として成熟している。格別な地域要因の変動は見られない。
地域要因の将来予測共同住宅が多数集積する地域で、高度利用が進んでいないまとまった土地については、共同住宅への転換が進むものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、文京区内及び周辺区内における幹線道路沿いなど、中高層の共同住宅が建設可能な地域である。画地規模が大きいため、主たる需要者は、マンションデベロッパー、賃貸マンションを経営する不動産会社や投資法人等である。文京区は、住宅地としての人気が根強く、利便性の高い立地のマンション用地の引き合いは強い。土地取引の中心価格帯は、立地条件や規模等にもよるが、1，000㎡程度で12億円∼15億円程度と推察される。
一般的要因文京区は、文教施設が充実し、住宅地としての人気が高い。分譲マンションの販売は好調であるが、取引価格は高止まり傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7057153
北緯 139度7571168

参考：該当物件周辺マップ

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東京都文京区竹早町５６番４ほか２筆の一部東京都文京区千石４丁目５０２番９東京都文京区本郷１丁目２３番２２外東京都文京区本駒込３丁目２３９番９東京都文京区本郷四丁目３０４番３外１筆東京都文京区本郷１丁目１１２番３東京都文京区本郷２丁目１６番５外東京都文京区本郷５丁目１３６番２外東京都文京区本郷２丁目１５番２０

参考：近隣駅の地価相場

水道橋駅(地価相場 2,015,000円/㎡)本郷三丁目駅(地価相場 1,159,000円/㎡)後楽園駅(地価相場 1,159,000円/㎡)神保町駅(地価相場 2,670,000円/㎡)御茶ノ水駅(地価相場 1,360,000円/㎡)飯田橋駅(地価相場 2,695,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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