地域要因

 主に地縁的な需要で支えられている旧態色の濃い集落地域であり、宅地需要は依然、先細り傾向を続けている。

地域要因の将来予測

 格別の変動要因がないので、事業所も介在する旧来の集落地域として現状を維持するものと見込まれ、少子高齢化の進展等を背景に宅地需要が先細ってきているので、地価は当面、弱含みのまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

 旧来の集落地域で、貸家需要が乏しく公法上の規制等により賃貸住宅の建築を想定することも困難であるので、収益価格は試算しない。自用の戸建住宅関連の取引が支配的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域の農家集落で、地縁性を持つ居住者に需要は限定され、依然として低調である。

地域要因の将来予測

当該地域は農家住宅のほかに事業所も見られる住宅地域であり、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は郊外の農家集落地域であり、自己使用目的での取引が中心となっている。アパート等の収益物件は皆無であり賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。比準価格は市場の実態を反映した実証性のある価格であり信頼性は高い。したがって、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動は認められず、街路条件等が劣り、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

農家住宅を中心とする既成住宅地域で、宅地化が特に進むことなく、当面現況のまま推移するものと予測される。選好性が劣るため地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域であるため、公法上の規制により、賃貸住宅の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。取引も自己使用目的のものが支配的である。従って、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 周辺に農地が残る既成住宅地域で、駅には近いが、住宅需要は区画整理地区内や市内南東部の住宅団地等に集中し、当該地域の変化は乏しい。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 周辺にはアパート等の収益物件が見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用の戸建住宅関連の取引が支配的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。比較的繁華性のある路線商業地域で、当該地域の宅地に対する需要はやや強含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、大規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、やや上昇の兆しもあると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、収益性も重要な指標となる路線商業地域であるが、商業地特有の個別性も強いことから、本件鑑定評価においては、現実の市場性を反映する事例より求めた比準価格を標準とし、店舗を想定して試算した収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、この価額は、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ており妥当であると判断する。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。郊外の住宅地域であり、当該地域の地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は三木市郊外の中規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準は依然下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であり、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度であるので収益価格を試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるため、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると思われる。よって、市場性をより反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。