地域要因

幹線道路沿いに、店舗・営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、三木市内においては商業施設の集積度が、比較的高い地域である。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ三木市内においては、比較的繁華性が高い路線商業地域で、当面の間、現環境を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、広域的に商業地域における信頼性の高い取引事例を収集できた。一方、収益価格についてはロードサイド型店舗・事務所ビル等の賃貸物件もみられる地域であるが、地価に見合う賃料水準にはなく、比準価格に対し規範性は劣ると判断した。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検証の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

三木市内においては、利便性は比較的良好な地域であるが、旧来からの住宅地であり、新興住宅地に需要が吸引され、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅に店舗等が見られる三木市内の中心市街地であり、今後とも現環境を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も一部混在しているが、自己使用を目的として取引されることが多い地域である。取引事例比較法を適用するにあたり、類似地域において信頼性のある取引事例を入手できた。一方、収益還元法の適用にあたっては地価に見合う賃料水準が収受できないこともあって相当低位に試算された。従って、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検証の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 周辺に農地が残る既成住宅地域で、駅には近いが、住宅需要は区画整理地区内や市内南東部の住宅団地等に集中し、当該地域の変化は乏しい。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 周辺にはアパート等の収益物件が見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用の戸建住宅関連の取引が支配的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。比較的繁華性のある路線商業地域で、当該地域の宅地に対する需要はやや強含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、大規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、やや上昇の兆しもあると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、収益性も重要な指標となる路線商業地域であるが、商業地特有の個別性も強いことから、本件鑑定評価においては、現実の市場性を反映する事例より求めた比準価格を標準とし、店舗を想定して試算した収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、この価額は、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ており妥当であると判断する。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。郊外の住宅地域であり、当該地域の地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は三木市郊外の中規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準は依然下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であり、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度であるので収益価格を試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるため、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると思われる。よって、市場性をより反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

内陸型の工業団地であり、高速道路を経由して西日本各方面へアクセスが良好で、底堅い需要が認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は物流関連施設が建ち並ぶ工業地域で、大半の画地が有効利用され、新たに企業等が進出する余地は殆どなく、当面は現状を維持しつつ、地価は底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

自用を主体とする物流関連施設が多い地域であり、賃貸市場が熟成しておらず、収益価格の試算はできなかった。従って、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例の価格と比較して求められた比準価格を採用し、単価と総額との関連にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 神戸電鉄粟生線の存廃問題が影を落とす中で住宅需要の都心回帰現象が顕著で、市内での大量の宅地供給等を背景に地価は弱含み基調を続けている。

地域要因の将来予測

 格別の変動要因がないので、戸建住宅地域として現状を維持するものと見込まれ、周辺地域を含めて売物件が多いことから、地価は当面、弱含みのまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

 自用の戸建住宅関連の取引が支配的で、アパート等の収益物件は皆無であり、標準的な画地規模や公法上の規制等から共同住宅の想定は困難で、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つとは言いがたい。したがって、収益価格は試算せず、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

三木市郊外の調整区域内にあり、利便性が劣ることから需要者は地縁者にほぼ限定され価格水準は低迷している。

地域要因の将来予測

市郊外の市街化調整区域内の集落地域内にあり地域的な変動要因がなく現状を維持するものと思われる。少子高齢化や農業の後継者不足が顕著で宅地需要は減少していることから地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

三木市郊外の農家集落地域で、公法上の規制等により周辺地域を含めマンション等の収益物件は皆無に等しく、取引は自用目的が中心で土地価格に見合った賃料水準の把握が困難であるため収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額とした。