兵庫県三木市志染町広野４丁目３３５番(志染駅・広野ゴルフ場前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,800円

2017年01月01日に行った兵庫県三木市志染町広野４丁目３３５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,800円/㎡としました。

兵庫県三木市志染町広野４丁目３３５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県三木市志染町広野４丁目３３５番
住居表示 
価格15,800円/㎡
交通施設、距離志染、1,400m
地積811㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に農地が見られる住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

井本季伸氏による調査レポート

不動産鑑定士井本季伸
価格15,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因三木市郊外の調整区域内にあり、利便性が劣ることから需要者は地縁者にほぼ限定され価格水準は低迷している。
地域要因の将来予測市郊外の市街化調整区域内の集落地域内にあり地域的な変動要因がなく現状を維持するものと思われる。少子高齢化や農業の後継者不足が顕著で宅地需要は減少していることから地価は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏内は概ね三木市及び隣接市内のうち市街化調整区域等の住宅地域。地縁的選好性が強く圏外からの転入者は少ない。集落色の強い既成住宅地域であるため、需要者は地縁性を有する地元居住者等に限定され、かつ少子高齢化の影響もあり取引は少ない。また、取引には個別的な諸事情が介在している場合も多く、画地規模も様々であることから、市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。
一般的要因総人口や生産年齢人口の減少が進む。利便性の良い住宅地の需要は安定、郊外は弱含み。既存商店街は衰退が続く。神戸電鉄粟生線の存続問題も懸念。

脇本克己氏による調査レポート

不動産鑑定士脇本克己
価格15,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅の中に農地が見られる住宅地域で、需要がほぼ地縁者に限定され、地価は継続して下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測農家住宅の中に農地が見られる市街化調整区域の住宅地域であり、地域要因の変動要因も少なく、当面、現環境を維持するものと予測する。地価は、当面の間、下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね三木市及び隣接市町内の市街化調整区域に所在する集落地域である。需要者の中心は、農業従事者が主体で、当該地域に地縁を有する者に概ね限定され、転入者はほとんど認められない。厳しい公法上の規制や社会整備基盤がやや遅れていること等を主因として、需要は弱く市場参加者は限定的に推移している。土地取引が少なく、画地規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因三木市の人口は減少傾向で高齢化率は上昇傾向である。地場産業の不振も合わせて住宅地の地価は、下落傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7732599
北緯 135度0072786

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県三木市自由が丘本町２丁目１１４番兵庫県三木市志染町西自由が丘１丁目３２１番兵庫県神戸市西区神出町東字丸ヶ岡１１８８番２５０兵庫県三木市志染町広野字西大谷１８２番２兵庫県三木市志染町吉田字狐谷１２０９番５３兵庫県三木市志染町東自由が丘２丁目２９１番兵庫県三木市別所町小林字釜ケ谷７３４番５２２

参考：近隣駅の地価相場

志染駅(地価相場 41,600円/㎡)広野ゴルフ場前駅(地価相場 41,500円/㎡)緑が丘駅(地価相場 41,500円/㎡)恵比須駅(地価相場 31,800円/㎡)三木上の丸駅(地価相場 31,800円/㎡)押部谷駅(地価相場 42,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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