地域要因

東成区は人口増加率がほぼ横ばいであり、好調なマンション需要に支えらえ、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は高層の店舗兼共同住宅が多く、低高層の店舗等も見られる路線商業地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は中高層店舗事務所兼共同住宅地で、市場参加者は収益性を重視する投資用目的の上場会社、非上場会社、不動産会社等が中心であり、販売用目的も考えられる。従って、市場性の観点に着目した比準価格を重視し、収益性の観点に着目した収益価格は関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事業所用地、住宅用地の用途多様性を有し、駅徒歩圏でもあり底堅い需要が認められる。地域要因についての変動はない。

地域要因の将来予測

共同住宅、事務所兼住宅等が混在する幹線道路背後の住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準についてはほぼ底を打ち、今後は横ばい乃至微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、マンション、事業所等の混在利用される地域である。標準地は画地規模があり、賃貸マンションとしての需要が認められる一方、周辺の賃貸マンションの空室率もまだ高く、自己使用目的での事業所用地としての取引が主となる。従って、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地の価格との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや遠いが、一般住宅や事業所等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅や事業所等が建ち並ぶ混在住宅地域であり、一部事業所等から住宅への転換も見られるが、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅や店舗、作業所等が混在する最寄駅からやや遠い住宅地域である。周辺住宅地の取引事例は自用目的の小規模な建付地が大半で収益目的の需要は少なく、住宅地の特性からみて地価形成の中心は比準価格と認められる。よって、比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、小規模画地であり経済合理性に見合う賃貸住宅経営を想定できないため収益価格の査定を断念した。

地域要因

東成区は人口増加率がほぼ横ばいであり、高齢化率もやや高く、地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅が多く、中低層の事業所、駐車場等も見られる混在住宅地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準は概ね横ばい傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は低層住宅地で、市場参加者は快適性及び利便性を重視する自己の居住用目的の一般所得者が中心である。従って、市場性の観点に着目した比準価格を重視し、収益性の観点に着目した収益価格は比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

混在地域で、事業所等から住宅への転換も、徐々にすすみつつあるが、地価動向は、横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件もみられるが、中小規模住宅、事業所等が多い地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、類似地域において、信頼性のある事例を収集しえた。対象の駅からの距離を考慮すると、共同住宅を想定するには、やや難しいものと判断され、収益価格がやや低く求められた。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

 JR福島駅近の商業地は、その町並みと相俟って路面店舗賃貸需要が強く、周辺地のみならず遠方からの顧客も増加し、家賃相場上昇がみられる。

地域要因の将来予測

 近隣地域は、JR福島駅に近く小規模店舗が建ち並ぶ既存の近隣商業地域であり、当面の間現状まま推移すると推測。立地から路面収益は一定程度あり、上層階居住需要も底堅く、地価水準は上昇傾向と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域は、立地面から路面店舗や上層階・共同住宅として強い賃貸需要がある。ただし近時の収益案件選別眼の厳しさ、賃料収入や投資利回りの変動リスクの強さから長期的な収益予測が不透明であり、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（容積率・潜在用途類似）を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。