地域要因

国道沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変化はない。商業密度が低く、地域的な競争力が低い点に変わりはない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに存する商業地域で、地域要因に特段の変化はないので当分の間現状を維持すると予測する。消費税増税を控え当面新規投資には消極的にならざるを得ず、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性が高い事例を根拠としたもので、市場実態を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は本来商業地域においては重視されるべきものであるが、近隣地域及びその周辺地域内の店舗は自用が多く、賃貸市場を前提としたものは少ないことから規範性が劣る。既成市街地内の宅地であるので原価法は適用しない。以上から、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はないが、県内における他の工業地域（特に湖南地区）との競合から需要は横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中小規模工場等を中心とする工業地域内にあり、自己使用が中心で賃貸市場が未成熟な地域であることから収益還元法は適用しない。また、既成市街地内の宅地であることから原価法も適用しない。比準価格は類似性を有する事例から求めたもので実証性がある。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的であると認められるので比準価格を採用し、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

宿場町近接の戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、取引市場はやや閉鎖的で地縁的選好性が強い。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域で土地利用は現状維持と予測。相対的利便性・快適性の優位な地域への需要シフト、地縁的選好性の強い閉鎖的な市場性を反映して需要は弱含みと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における自己居住目的で時点の新しい信頼性の高い取引事例を重視して求めたものであり実証的、現実的妥当性を有するものと判断する。収益価格については戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地で賃貸市場が未成熟であり画地規模も小さく経済合理的な賃貸建物の想定は非現実的であり非適用と判断する。以上により本地域は自用の戸建住宅を主とする地域特性から実証的な比準価格を重視し、かつ周辺標準地等との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

古い造成住宅団地で、周辺の新規分譲地との比較における需要の減退は否めず、地価は依然下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

郊外に位置する古くに開発された住宅団地で、土地利用に特段の変動要因は見られず、安定的に推移していくものと予測する。徒歩圏外の利便性の劣る住宅地域の需要は弱く、地価の下落が続いている。

価格決定の理由

居住の快適性を指向する郊外の戸建住宅団地に存し、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸建物等の想定は非現実的であることから、収益還元法の適用は断念した。自己使用目的の取引が中心の市場特性から、市場で生起した取引事例より求めた比準価格は市場性を反映し、信頼性が高い。よって、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地との均衡にも留意した。

地域要因

多賀町内に位置する既成住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られない。閉鎖的な市場構造などから、需給は弱含み、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については同一需給圏内において生起した住宅地域の取引事例を豊富に収集し、価格牽連性が認められる類似性の高い事例を選択して、試算されたものであり、市場の動向を反映し規範性に優れる。本地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しなかった。よって本件においては、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。商業地としては衰退傾向が続いている。

地域要因の将来予測

多賀大社前駅勢圏に属する商業地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。繁華性が低く衰退傾向にあることや景況感等から需要は弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

多賀大社近くに位置する古くからの近隣商業地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、自用の店舗併用住宅が中心で、繁華性が低い商業地であり、店舗等の賃貸もほとんどなく、賃貸需要も認められないこと等の地域の実情を総合的に勘案し、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、広域的な他の標準地との検討を踏まえ、多賀町内における価格水準の均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR駅に近い古くに造成された住宅団地で、地域要因に特段の変化はない。利便性が高いことから底堅い需要がある。

地域要因の将来予測

JR南彦根駅近くの古くに開発された住宅団地で、地域要因に特段の変化はないので当分の間現状を維持すると予測する。利便性の高さから根強い需要があり、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模がやや小さく共同住宅の想定は非現実的であるため収益還元法は適用しない。また、造成後相当の期間を経過しているため原価法も適用しない。比準価格は、最寄り駅を同じくする整然とした住宅地域内の事例から求めたもので実証性がある。自己使用目的で取引され、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されていると認められることから比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

JR南彦根駅徒歩圏に属する既成住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性・生活利便性を指向する低層住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、戸建住宅の賃貸による収益性に基づいて価格形成されている市場ではなく、地主の有効活用として賃貸住宅が建築される程度であるため、低位に求められた。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の彦根市住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗・事務所等が見られるが、商業繁華性は低く、店舗等の投資意欲は弱含みで、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅前の商業地域であるが、繁華性が低く、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、低層店舗を想定した収益価格は低位に求められた。取引価格を指標に価格決定される市場特性から、取引事例より求められた比準価格は市場の実態を反映し、規範性が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。