地域要因

郊外の既存住宅団地で、周辺の新興住宅地域と比較して需要は弱含みで、地価は小幅ながら下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の熟成した住宅団地として現状維持で推移すると予測する。郊外の古い住宅団地への需要は引き続き弱いことから、地価は小幅ながら下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因自体にあまり変化はないが、郊外住宅団地の需要が低迷している影響を受ける中で、地価動向としては、やや下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は郊外の住宅団地であり、戸建専用住宅以外の建築ができないため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。当該地域は戸建住宅を中心とした自用目的が殆どであり、快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域自体に特段の変動要因はないが、大規模住宅団地は恒常的に供給過剰傾向がみられ、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

区画整然とした大規模住宅団地であり、今後も良好な住環境が維持されるものと予測する。格別の変動要因は認められないが、大規模住宅団地は恒常的に供給過剰傾向がみられ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ大規模住宅団地である。公法上の規制を鑑み経済合理的な賃貸住宅の経営が難しいと判断し、収益価格は試算しない。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であるため自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

大手の自動車工場及び電子機器工場の稼働率は回復傾向にあるが、在来の中小規模工場の生産活動は依然として減退基調にある。

地域要因の将来予測

内陸型工場も近年は輸出不振の影響を受けて工場稼働率は低下してきたが、昨今では円安傾向の定着や事業見直しなどにより大規模工場の稼働率は増加に転じており、潜在的な土地需要は増加する方向にある。

価格決定の理由

近隣地域には建物賃貸により工場経営している事業者はなく、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引は大部分が自己使用目的であり、また生産活動の利便性や効率性を重視する工業地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の既成住宅地域であり、需要者は地元居住者又は地縁を有する者等に限定されるため需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家集落地域で、他の地域からの転入者もなく、地域要因に特段の変動はない。地価は引き続き下落基調と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は農地も多く見られる市街化調整区域内の農家集落地域であり、貸家需要もなく、公法上賃貸住宅の建設が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。自己居住目的での取引が中心であるため、居住の快適性、生活利便性の観点にたって、市郊外の調整区域内の宅地の取引事例との比較検討により求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本地域の如き農家集落地域では居住人口の大幅な少子高齢化を背景として、潜在的な売り物件の増加及び需要の長期的減退傾向に変化はない。

地域要因の将来予測

今後とも居住人口の減少及び少子高齢化が進み、地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域に所在し、賃貸市場が未成熟であるなど、収益向け住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。