地域要因

関市と美濃加茂市をつなぐ国道沿いの商業集積が増す中、その背後に位置し、一定の需要は存する。

地域要因の将来予測

小規模な町内中心部の農地も残る住宅地域内に存し、現状において特段の変動要因は見受けられないため、地価水準は今後暫くは現状のまま下落基調で推移する地域と予測した。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心として形成される住宅地域である。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、本件においては規範性の高い取引事例より求めており、自用の低層戸建住宅の取引が中心となる地域においては特に規範性が高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 国道21号バイパス（各務原鵜沼∼当町大針）が、昨年全線供用が開始された。当地区の幹線道路機能は相対的に低下してきた。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は、賃貸需要が相対的に弱く、投資採算性も低く、収益還元法は適用しなかった。従って本件は、当町の他、隣接市等で収集した商業系の事例も広く採用した。以上に基づき本件は、実際の取引の場で形成され実証性に優れる取引価格に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

長良川鉄道の利用客減少を背景に、駅前商店街としての求心力が低下。加えて、国道沿いに出店した大型店などの台頭に伴い、衰退化が続く。

地域要因の将来予測

町内唯一の近隣型商業地域に位置するが、人口減少、近隣鉄道の利用客の減少が見られ、地価水準は今後暫くは現状のまま下落基調で推移する地域と予測した。

価格決定の理由

同一需給圏内における賃貸需要は限定的であり、市場の実情を鑑みると大規模なチェーン店は事業用定期借地で、その他の店舗等に関してはほぼ自用にて営業している店舗となっている。そのため、比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、比較可能性が認められる取引事例より求めており規範性は高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、収益価格を参考として鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 農地を始めとする低利用地が多いなかに小規模戸建分譲地等も見られる住宅地域で、徐々にではあるが開発が進捗中の地域である。

地域要因の将来予測

 美濃加茂市境に近い酒倉地区にあって、小規模な住宅地開発も存する新興住宅地域で、当分は現状推移を予測する。地域経済は依然不透明さを残しており、地価は当分の間は弱含みの推移を予測する。

価格決定の理由

 賃貸需要が相対的に弱く、投資採算性も低く、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。近隣地域では、自己使用目的の取引が大半であり、需要者は近年では利便性を中心に価格判断の基準とする傾向にある。従って本件は、実際の取引の場で形成され実証性に優れる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

客足は駅北地区に向かっているが、当地域を含む駅前商店街に加盟する業者は微減で推移しており、他市町のようなシャッター街化は見られない。

地域要因の将来予測

駅南側に形成される旧来からの商店街である。背後地人口が減少し、客足が駅北地区に向かっている現状を反映して地価の下落は続くものの、店舗の閉鎖等はそれ程多くなく、昨年と同一傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 当地域も他市町の駅前商店街と同様、商業繁華性が低下しているため、収益価格の試算に当たっては、上層階を店舗としてではなく、住宅としての利用を想定した結果、比準価格に比して低位に求められた。本来、自用目的の取引が大半であり、現実の取引事例を価格判定の基礎としている比準価格の説得力は高い。以上の結果、市場の実態を反映している比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市全体の人口が微増している中、近隣地域の属する太田小校区は逆に減少傾向にある。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地域である。駅北地区と異なり、街区や画地に整然性がなく、引き合いも少ないが、市役所をはじめ、生活関連施設等が徒歩圏内にあることから、弱含みながらも比較的安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の取引事例に基づくもので実証力かつ説得力を有する。一方、収益価格は、賃貸物件の建築を想定したものであるが、市場が未成熟のため、比準価格に比して低位に求められた。市街地中心に近い旧来からの住宅地であり、居住環境等を重視した自用目的の取引が大半である。以上の結果、市場の実態を適切に反映している比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。