地域要因

倉庫、小工場が連たんする地域である。一般的要因の影響は当地域には未だ届いていない。

地域要因の将来予測

国道の側道沿いで小規模な倉庫、工場等が連たんする地域である。需要の中心である中小企業は、景気の行方を注視する状況が続いており、ここ暫くは現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

貸倉庫、貸工場が見られるが、土地所有者の節税や遊休地の有効活用を目的としており、賃貸市場は未成熟なため土地に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。需要者の大半は自用目的での取引が中心である。そこで、実際の市場で生起した取引に基づき試算し市場性を反映した価格である比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

まれに畑等の空地に戸建住宅等の建築が見られるが、地域要因に大きな変動はない。地価はやや回復傾向に推移している。

地域要因の将来予測

畑等の空地が見られる住宅地域であり戸建住宅等の建築により熟成度が徐々に高まるものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく経済的合理性の観点から収益物件を想定することは困難であると判断したため収益価格は試算しない。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり自己使用目的での取引が中心であることから、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

熟成した中小工場地域であり当面現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は周辺類似地域等を中心とする多数の取引事例に基づいた試算価格である。収益価格は対象地上に収益物件を想定し、土地残余法により求めた試算価格である。具体的に貸倉庫を想定して収益価格を求めたが、賃貸市場は未熟成のため、収益価格は低位となった。同一需給圏では自用目的取引により価格水準が形成されるため、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

倉庫、工場等も見られる混在地域であり、特に地域要因に大きな影響を与える変動要因はなく、地価は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか倉庫及び未利用地等も見られる住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね安定的に推移するものと思料する。

価格決定の理由

収益価格は、標準地の画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であるため試算しなかった。周辺地域には共同住宅も見受けられるが、固定資産税の軽減目的の建築が大半であり、収益獲得のための投資物件はほとんどない。又本件のような住宅地は収益性よりも利便性及び快適性が重視され、環境条件の良否が取引価格の目安となっている。従って、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住工混在地域で、地域要因に変化はないが、駅から徒歩も可能で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

画地規模が小さく、アパート等の想定は困難であり、収益還元法は適用しなかった。需要者は、自用の戸建住宅地取得目的での取引が殆どで、市場価格は当該取引価格を指標として形成されている。そこで、信頼性の高い住宅地の取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

建替えによる地域の新陳代謝が見られるものの地域要因に大きな変動はない。鉄道駅に近い物件に対する人気から地価はやや強含みに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

遊休土地の活用としてのアパートが見られるものの、自己使用目的での取引が主であり、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することは現実的でなく、収益価格を試算しない。快適性を重視する住宅地域にあり、自己使用目的での取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため市場実態を反映する取引事例による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地であるため、建替え等が多く見られる。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地であるため、相続や建替える住宅も多く見られ、その時期に宅地の細分化が起こっている。

価格決定の理由

画地規模により経済的合理性の観点から収益物件を想定することは困難であると判断したため収益価格は試算しない。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり自己使用目的での取引が中心であることから、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変化はないが、県全体の工業生産等の好況感により中小工場地の地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は工場・物流倉庫等の中小工場を中心とする工業地域に存する。自社工場・倉庫が中心で賃貸倉庫等の収益物件は殆ど見られない。また、建物は規模・構造等の個別性が強く、地域の賃料水準の把握には限界があり収益価格の精度は劣ると判断する。したがって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。