地域要因

地域要因に格別の変動はないが、イオンタウン野々市背後の住宅地域で生活利便性が良く、地価はやや強含み傾向が続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく、今後も現状の住環境を維持すると思料される。市中心部に近い住宅地域で生活利便性が良く、着実な人口増を背景として、地価はやや強含み傾向が暫く続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺において、賃貸物件としてはアパートが多く、一部に戸建住宅等も見られるが、取引は自用目的のものが多い。また、近隣地域は賃貸物件の所有目的を前提とした土地需要が通常認められない地域で、本件では対象標準地の画地条件から収益還元法が適用できず、試算価格としては比準価格のみが求められた。従って、比準価格を標準とし、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画が整った住宅地域として推移している。野々市市に隣接し住環境も良いので住宅地の取引が比較的活発である。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも現況のままの住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件は余り見られない第1種低層住居専用地域等の理由で収益還元法が適用できなかった。よって、収益価格は求められず、自用目的での取引が中心であり、市場性をより反映する比準価格を重視し代表標準地との検討を踏まえ地価動向をも総合的に勘案して比準価格より鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画が整った住宅地域で、周辺地域との道路の連続性に難点があるが、利便性は高く、地価は強含みで推移している。土地利用に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

空地や農地も見られるが、供給は少なく、土地利用の変化は緩やかなものと予測する。利便性の高さから需給は引き締まっており、地価は今後も強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅も混在する地域であるが、旧来からの地主が所有しているものが多く、土地への投資コストの回収についての意識が低く、収益性に見合った賃料相場は形成されていない。投資目的の取引は少なく、主たる需要者の住宅エンドユーザーは取引相場を参考に購入価格を決定することが一般的である。従って本件では比準価格を採用し、代表標準地の標準価格に規準した価格との均衡をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。収益価格は参考にとどめた。

地域要因

周辺地域に住宅地の小規模分譲等が見られるが、販売は概ね好調に推移している。地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

区画整理済みの住宅地域であり、格別な変動要因がないことから当分の間現状を維持していくものと予測する。地価水準の動向は、最近の土地需要の回復傾向もあり、若干の上昇傾向で推移するものと思量する。

価格決定の理由

取引事例は、同一需給圏内の類似地域における規範性が高いものである。賃貸市場は成熟していると思われるが、住宅地域は快適性を重視することから収益価格は低位になったと判断される。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部の賑わい再生事業が期待されるものの、近隣型の商業地域は顧客流出が止まらず、地価は若干弱含み傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺において、賃貸物件として店舗、アパート等が見られるものの、取引は自用目的のものが多い。また、近隣地域は低層店舗、一般住宅等が混在する既成商業地域で、自己利用を目的とした建物が多く、市場参加者は自用目的の事業者が主体である。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

学生アパートが多く見られる住宅地域であり、一般住宅地の需要はやや弱い。周辺では小規模開発による宅地分譲が概ね好調。

地域要因の将来予測

空地も見られるが、学生アパートが多く、一般住宅地への需要は弱く、土地利用は概ね現状を維持するものと予測する。地価は需給が緩く、横ばい乃至弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

学生アパートが混在する地域であるが、投資目的の取引は既存共同住宅を敷地とともに取引されるものであり、土地のみを投資目的で取得する需要者は少ない。標準的画地規模の住宅地の主たる需要者は住宅エンドユーザーであり、周辺相場を参考に土地の購入価格を決定している。従って本件では比準価格を採用し、代表標準地の標準価格に規準した価格との均衡をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。商業背後地の人口は増加傾向で、堅調な出店需要を反映して、地価は概ね横ばい傾向が続いている。

地域要因の将来予測

商業背後地における着実な人口増を背景に、国道8号及びその周辺地域の堅調な出店需要を反映して、地価は概ね横ばい傾向が暫く続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺において、賃貸物件として店舗、事務所等が見られるものの、取引は自用目的のものが多い。また、近隣地域は大規模店舗、銀行等も見られる路線商業地域で、賃貸物件の所有目的を前提とした土地需要は殆ど無く、市場参加者は自用目的の事業者が主体である。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化区域に編入された既成住宅地域で、今後は土地区画整理事業により周辺地域の発展が見込まれ、地価はやや強含み傾向が見られる。

地域要因の将来予測

未だ集落形態を留めている地域であるが、今後は土地区画整理事業により周辺地域の発展が見込まれることから、地価はやや強含み傾向が暫く続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市街化区域に編入された住宅地域であるが、未だ集落形態を留めており、アパート等の賃貸物件は皆無である。戸建住宅地を標準的使用とし、取引は自用目的のものが支配的であることから、収益還元法を適用せず、試算価格としては比準価格のみが求められた。対象標準地は居住の快適性が重視される住宅地域内にあることから、比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。