地域要因

地域要因に顕著な変動は認められない。松本市街地及び隣接村部に存する大型店舗への顧客の流出により商況は低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の信頼し得る取引事例を収集し得た。補修正及び要因比較も適切に行われており比準価格の規範性は高い。一方収益価格はそのほとんどが自己の業務使用目的とした取引が中心であることから、賃貸市場は未成熟であり相対的信頼性は劣る。従って比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、前年価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧波田町エリアは線引きの影響もあり、一時の活況は沈静化しているものと思料される。

地域要因の将来予測

旧波田町中心部付近の新興住宅地域である。現在は消費税率上昇前の駆込み需要も見られるが、周辺には小規模分譲地の開発が多く、長期的には宅地供給過剰傾向に戻り、地価水準は下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心にアパートも混在する住宅地域である。比準価格は現実の地価水準を反映して実証的であり、規範性が高い。収益価格は理論的であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。また、当該地域は居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域で自用目的の取引が中心である。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

平成26年11月に線引きが実施され、市街化調整区域となった。

地域要因の将来予測

本地域は旧波田町の西方に位置し、農家住宅の中に一般住宅も見られる既成集落地域。松本市中心部への接近性等住宅地としての利便性が劣ることから需要は弱く、当面は現状維持のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

本地域は農家住宅を中心とする既成集落地域で、既存のアパート等の賃貸物件は稀であり賃貸市場が未成熟なこと、また市街化調整区域に編入されたことで新たな収益物件の建物想定は非現実的であることから収益還元法は適用しない。土地取引は自用目的が中心であり、現実の取引価格の水準を指標として取引の可否・取引価格が決定されるであろうことから、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

農家集落で、需要は地縁関係者に限定され、住宅需要は弱い。周辺では中部縦貫自動車道の買収・工事が進んでいるが価格形成への影響はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家集落であり、自用の居住目的で取引されることが殆どで、比準価格により取引価格が決定される傾向が強い。一方収益価格は、当該地域では賃貸借市場が熟成していないため適用しない。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を的確に反映している比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。上記鑑定評価額は、単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られない。市街化調整区域内の既存集落への需要は弱含みの状況が続いている。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の既存住宅地域であり、当面は現状にて推移と予測。既存の農家住宅を細分化して宅地分譲する例も見られるが限定的で、農家住宅に対する需給は弱含みで推移と予測する。

価格決定の理由

当該地域は、既成集落地域で賃貸市場が未成熟であるのに加え、市街化調整区域に存することから共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。比準価格は、類似地域内の実際の取引事例に基づき実証的で、比準の過程も妥当である。当該地域においては、自用目的の取引が中心であって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 

地域要因

特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの路線商業地域である。背後地域の宅地化が進んで周辺地域の人口は増加傾向にある。住宅地との水準差も縮小していることから、地価は底入れから安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、近接する類似地域や行政的条件が類似する地域における現実の取引事例に基づいて試算したものであり、実証的で規範性が高い。近隣地域では、商業目的の建物は特定用途に特化したものがほとんどであることから、一般的な仕様の建物を想定して試算した収益価格の規範性は低い。また、近隣地域周辺では自用目的の取引も多く見られる。以上より、比準価格に比重を置き、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。