地域要因

低層店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域で、個人営業小売店舗は空洞化が見られ、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、県道沿いの古くからの商業地域であるが、今後とも既存の商業地として熟成していくものと予測する。地価水準はやや下落傾向にあると予測する。

価格決定の理由

当該地域は下妻地区の古くからの普通商業地域であり、需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等であることから、収益性を注視しつつも、当該地域の地価水準を重視するため、やや古い取引事例もあるが下妻市の商業地としての代替競争関係が認められる取引事例より査定した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

下妻駅西口徒歩圏の既成住宅地域で、、代替性のある供給も多いものの、中心市街地としては安値圏にあり、地価は下落ながら下落幅は縮小傾向に。

地域要因の将来予測

中心市街地に位置して個人商店や事業所等も見られる住宅地域であり、将来的には現在の混在用途から徐々に住宅用途に純化していくもの予測する。需給関係は弱含みで、地価は微減傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は中心市街地の既成住宅地域に位置し、下妻駅徒歩圏の住宅地域から価格判定の指標と成りうる取引事例を収集し得た。一方、近隣地域周辺ではアパートも見られるが、対象標準地の規模では自用の戸建住宅地としての取引が主であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成がなされる地域である。よって、本件では、他の標準地との均衡にも留意し、実証的な比準価格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

「本宿町」は区画整然とした一般住宅地域であるため、地域要因に大きな変動は見込まれず、地価水準は今後安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

「本宿町」は関東鉄道常総線「下妻」駅に徒歩約10分圏と利便性に優れる事から、アパートも一部見られるが、当該地域では自用目的の取引が中心で、同一需給圏内の類似地域等において規範性の認められる取引事例を収集できた。一方当該地域が収益性より快適性を重視する閑静な住宅地であることに鑑み、比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外型大型店や代替・競争関係にある路線商業施設の充実に伴い、相対的な競争力が低下し、地価は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、国道125号沿いの路線商業地域に存する。比準価格は、下妻市及び県西地区の代替・競争関係にある信頼性の高い路線商業地域の取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。収益価格は、自用目的の店舗が多く、投資採算性に着目した取引は少なく、元本と果実の関係はやや希薄な状況にある。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧千代川村の中心部に近い既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。街路が狭くやや雑然として外部需要が弱く、地価は微減傾向が続く。

地域要因の将来予測

宗道駅徒歩圏の既成住宅地域であり、近隣地域の発展を促すような要因は特になく、街区がやや雑然として需要も限定的であることから地価は当面微減傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅徒歩圏の旧来からのやや雑然とした住宅地域に位置し、近隣地域周辺では借家やアパート等の賃貸用不動産は少なく、取引の多くは自用の戸建住宅地としての利用を目的としており、元本と果実との相関は弱く、近隣地域周辺での取引価格水準が価格決定の主要な指標となっている。よって、本件では、代表標準地との均衡にも留意し、取引の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

下妻市郊外の既成住宅地域であり、取引は静態的である。需要は弱含みであるが、価格に割安感があり、地価の下落幅は縮小傾向で推移している。

地域要因の将来予測

大宝地区の既成住宅地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測。宅地需要は、地元居住者等が中心であるものの、長期の地価下落による値頃感が出てきており、下落幅を縮小しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

大宝駅を最寄駅とする低層住宅地に存し、自用目的の戸建住宅の取引が中心である。比準価格は、下妻市郊外において代替・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあり、比準価格を重視し、収益価格を参考に、他の標準地とのバランスを考慮のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧千代川村中心部に近い県道沿いの商業地域であるが、店舗集積が進まず、地域間での競争力も弱く、地価は下げ止まりには至っていない。

地域要因の将来予測

県道沿いの旧来からの近隣商業地域で、一般住宅や空地も介在して店舗集積性が低く、特に発展の要素もなく当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は店舗集積性の低い県道沿いの既成商業地域に位置し、近隣地域周辺では収益物件の取引も見られるが、需要の多くは自己使用目的であり、取引の際に周辺地域の取引価格水準が価格決定の有力な指標となっているものと判断する。よって、本件では、代表標準地との検討も踏まえ、広域的に収集した取引事例に基づいて実証的な取引価格を重視し、賃貸に基づく収益性を反映した収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は認められない。キダストアー跡には未だ新規出店は認められない。

地域要因の将来予測

宗道駅に近隣する当該地域は、キダストアーが閉店する等衰退化傾向にあり、当面は弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

関東鉄道常総線「宗道」駅に徒歩約10分弱と利便性に優れる事から、共同住宅等も一部見られるが、当該地域では自用目的の取引が中心で、同一需給圏内の類似地域等において規範性ある取引事例を収集できた。一方当該地域が収益性より快適性を重視する住宅地に移行していることに鑑み、比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。