茨城県下妻市下妻字栗山乙３４９番２８(下妻駅・大宝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,700円

2017年01月01日に行った茨城県下妻市下妻字栗山乙３４９番２８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,700円/㎡としました。

茨城県下妻市下妻字栗山乙３４９番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県下妻市下妻字栗山乙３４９番２８
住居表示 
価格32,700円/㎡
交通施設、距離下妻、250m
地積232㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北8.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木康雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木康雄
価格32,800円/㎡
個別的要因県道沿いの中間画地で、規模・道路幅員はほぼ標準である。個別的要因に変動はない。
地域要因低層店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域で、個人営業小売店舗は空洞化が見られ、地価はやや下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、県道沿いの古くからの商業地域であるが、今後とも既存の商業地として熟成していくものと予測する。地価水準はやや下落傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は下妻市の商業地のほぼ全域。需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等である。当該地域は県道沿いの店舗が連たんする古くからの普通商業地域。周辺住民のための小売店舗が多く、顧客の流動性等は国道沿いの路線商業地域に比べ劣り、商業地需要は減少傾向である。価格を決定するのは買い手市場である傾向があり、取引規模及び価格帯はそれぞれであり、市場の中心となる価格帯を把握するのは困難。
一般的要因下妻地区の古くからの普通商業地域で、国道沿いの路線商業地域に顧客が流出し、下妻駅西口の旧来からの個人営業小売店舗は空洞化がやや見られる。

鈴木信也氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木信也
価格32,600円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因駅西の商店街は駐車場不足等により郊外の路線商業地に客足が奪われている。それに伴い繁華性が低下している。
地域要因の将来予測全国的な傾向と同様ではあるが、「栗山商店街」でも、郊外の大型店舗に需要がシフトして既存商店街への需要は弱含みの傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は下妻市を中心に、隣接市町を含み形成される商業地域。主たる需要者は各商業地域に地縁を有する各種事業者。全国的な傾向と同様、商業地域に対する土地需要の郊外化・大型化の潮流にあって既存商業地域に対する需要は依然弱含み。需要の中心となる価格帯（総額）は地積等によるバラツキも見られるが、単価的には概ね坪当たり10万円前後と推定される。
一般的要因下妻市の人口は減少傾向（5年間でマイナス3．4％）にある。高齢化率は26．3％と県平均27．6％を下回る。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度182299
北緯 139度964423

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下妻駅(地価相場 23,100円/㎡)大宝駅(地価相場 23,100円/㎡)宗道駅(地価相場 23,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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