茨城県下妻市大宝字本町５９８番(大宝駅・騰波ノ江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,200円

2017年01月01日に行った茨城県下妻市大宝字本町５９８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,200円/㎡としました。

茨城県下妻市大宝字本町５９８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県下妻市大宝字本町５９８番
住居表示 
価格14,200円/㎡
交通施設、距離大宝、390m
地積416㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と農家住宅等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

梅田良和氏による調査レポート

不動産鑑定士梅田良和
価格14,200円/㎡
個別的要因形状、規模等は標準的である。東側接面の中間画地。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因下妻市郊外の既成住宅地域であり、取引は静態的である。需要は弱含みであるが、価格に割安感があり、地価の下落幅は縮小傾向で推移している。
地域要因の将来予測大宝地区の既成住宅地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測。宅地需要は、地元居住者等が中心であるものの、長期の地価下落による値頃感が出てきており、下落幅を縮小しながら推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、下妻市及びその周辺市町における郊外の住宅地域である。需要者の中心は下妻市内に地縁的選好性を有する地元居住者や地元出身者であり、同一需給圏外からの転入はほとんど認められない。非線引都市計画区域のため分譲地がやや供給過剰気味で、需要減退の影響から売れ残り物件も多く、選別化・二極化の傾向が見られる。土地価格は330㎡で500万円程度、新築の戸建住宅は1800万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因下妻市の総人口は微減、高齢化率は増加。市内全域が非線引都市計画区域のため供給過多で需要は弱含みで推移。

佐藤ぱうろ氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤ぱうろ
価格14,200円/㎡
個別的要因中間画地であり競争力は普通程度のまま個別的要因に変動はない。
地域要因大宝駅に近い既存集落であり、中心市街地にも比較的近いものの需給は停滞しており、地域要因にも特段の変動はなく、地価は微減傾向が継続中。
地域要因の将来予測大宝駅に近い用途の混在する既存集落地域であり、近隣地域の発展を促すような要因は特になく、将来的にも現状のまま推移し、需要も限定的なため地価は当面微減傾向にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、下妻市を中心として隣接自治体の郊外部の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者が主で、地縁的関係者や近隣周辺のアパート等の入居者が多く、同一需給圏外からの転入は少ない。下妻市は全域が非線引都市計画区域であり宅地供給が多く、既成住宅地域の需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は300∼400㎡程度で400∼600万円程度、新築戸建物件では2，000万円程度と把握される。
一般的要因過去5年間の人口減少率は2．8％で県平均1．7％を上回る。取引価格は長期下落による値頃感がありつつも、供給過多で下げ止まりには至らず。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2026836
北緯 139度9715757

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県下妻市大字長塚字赤堀北１４２番３茨城県下妻市大字小野子町１丁目８０番２

参考：近隣駅の地価相場

大宝駅(地価相場 23,100円/㎡)騰波ノ江駅(地価相場 14,200円/㎡)下妻駅(地価相場 23,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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