茨城県下妻市下妻字栗山乙２８３番６(下妻駅・大宝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,400円

2017年01月01日に行った茨城県下妻市下妻字栗山乙２８３番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,400円/㎡としました。

茨城県下妻市下妻字栗山乙２８３番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県下妻市下妻字栗山乙２８３番６
住居表示 
価格22,400円/㎡
交通施設、距離下妻、530m
地積250㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況駅前商店街に近い空地等が見られる既成住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤ぱうろ氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤ぱうろ
価格22,400円/㎡
個別的要因中間画地であり競争力は普通程度のまま個別的要因に変動はない。
地域要因下妻駅西口徒歩圏の既成住宅地域で、、代替性のある供給も多いものの、中心市街地としては安値圏にあり、地価は下落ながら下落幅は縮小傾向に。
地域要因の将来予測中心市街地に位置して個人商店や事業所等も見られる住宅地域であり、将来的には現在の混在用途から徐々に住宅用途に純化していくもの予測する。需給関係は弱含みで、地価は微減傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は下妻市及び隣接自治体の住宅地域に及ぶが、下妻駅徒歩圏の住宅地域が中心となる。主な需要者は同一需給圏内に居住ないしは勤務する30代∼40代の一次取得者である。利便性の比較的よい住宅地域であるが、同一需給圏内での供給も多く、また、駅東口の区画整理地に比べ需要が弱く、地価はやや弱含みで推移。需要の中心となる価格帯は、土地は200∼250㎡程度で450∼600万円、新築戸建物件では2，000万円前後と把握される。
一般的要因過去5年間の人口減少率は2．8％で県平均1．7％を上回る。取引価格は長期下落による値頃感がありつつも、供給過多で下げ止まりには至らず。

梅田良和氏による調査レポート

不動産鑑定士梅田良和
価格22,400円/㎡
個別的要因形状、規模等は標準的である。西側接面の中間画地。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因下妻駅西口に近い既成住宅地。供給過剰により需要は弱含みであるが、価格に割安感があり、地価の下落幅は縮小傾向で推移している。
地域要因の将来予測下妻駅徒歩圏内の既成市街地であり、当面現状維持で推移していくものと予測する。長期の地価下落による値頃感が出てきており、地価は下落幅を縮小しながら推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、下妻市及びその周辺市町における住宅地域である。需要者の中心は下妻市内に地縁的選好性を有する地元居住者や地元出身者であり、同一需給圏外からの転入は少ない。下妻駅東側の街路の整然とした区画整理地内は環境良好で人気がある反面、駅西側の街路が比較的狭隘な既成住宅地の需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は土地は250㎡で、550万円前後、新築戸建で1800万円程度と把握される。
一般的要因下妻市の総人口は微減、高齢化率は増加。市内全域が非線引都市計画区域のため供給過多で需要は弱含みで推移。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度182299
北緯 139度964423

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下妻駅(地価相場 23,100円/㎡)大宝駅(地価相場 23,100円/㎡)宗道駅(地価相場 23,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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