地域要因

芦屋市山手の住宅地域であり、地価水準は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、画地規模等を考慮し、経済合理的な賃貸住宅の建設が困難であるため収益還元法の適用を断念した。比準価格については、事情補正を要しない芦屋市内の中高級住宅地域内の取引事例から試算されている等、得られた結果は規範性が高い。従って、当該地域における地価動向にも留意して、比準価格をもって対象標準地の鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られないものの、良好な住環境を保持する住宅選好性の高い地域であり、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。よって、取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視され、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断し、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

全国的に著名な住宅地域であり、地域要因に大きな変化は認められず富裕層を中心に需要は堅調である。

地域要因の将来予測

芦屋ブランドを誇る高級住宅地域にあって、今後も利便性の高い住環境を維持するものと予測する。景気回復を背景に資産効果等を反映して、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

注文建築主体の邸宅街であり、地区計画の制定により経済合理性を有する賃貸住宅を建設することが困難であることから収益還元法の適用は断念した。取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められる快適性重視の住宅地域にあって比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、本件においては比準価格に基づき、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前立地の希少性や周辺住宅地域との価格水準との関連、景気回復期待の影響等から、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

中層の事務所等が見られる商業地域で、当面、現況を大きく変えず推移するものと予測する。まだ計画検討中ではあるが、JR芦屋駅南地区のまちづくりに期待がかかる。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸市場は成熟しているものの、土地価格は駅前商業地との繁華性等の比較及び背後の周辺住宅地価格との関連の両面から形成されている。近隣地域内は自用の店舗が多くを占め、主に取引価格の水準を指標として取引されている。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

特急が停車する最寄り駅に近い閑静な住宅地であり、その人気の高さから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした閑静な住宅地である。最寄り駅が特急停車駅であることから利便性は良好で、居住環境が良く、住宅地としての人気は高い。地価は、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺では、収益物件等が若干見受けられるものの、中規模戸建住宅を中心とした閑静な住宅地であり、自用目的の取引が中心となっている。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。収益価格は、理論的な価格であるが、対象不動産は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地に存するため、当該価格の規範性は劣る。したがって、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

2013年の森北町どんぐりバスの運行開始以降、生活利便性が向上している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は横ばいで推移している。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な山手の住宅地域であり、自用目的の個人が取引の中心となっている。転勤等に伴う一時的な貸家が見られる以外に賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立したいないため収益価格は試算しなかった。比準価格は東灘区の山手の住宅地から規範性の高い事例を収集し得たため信頼性は高いと思料する。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した実証的な比準価格をもって上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

閑静な戸建住宅地域として熟成しており、地域的特性に変化は認められない。

地域要因の将来予測

中規模以上の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。需要は強含みであり、地価は上昇傾向を継続すると予測する。

価格決定の理由

標準地は熟成した住宅地域に存し、当該地域では収益物件は稀であり、不動産取引の中心は居住の快適性を指標とする自己使用不動産である。また、標準地の行政的条件を勘案すると、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設は困難である。したがって、本件では収益還元法の適用を断念し、このような地域的特性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。