地域要因

周辺農地が宅地に転換されるなど徐々に熟成されつつあるが、近くで新規の宅地分譲が行われるなど供給も多いため地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから経済合理的な賃貸住宅の経営が難しいと判断し収益価格の試算は行わなかった。近隣地域では快適性を指標とした自用目的での取引が支配的であり、同一需給圏内の類似地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅団地であり利便性等も比較的良好だが、周辺では住宅団地開発による新規供給が多く、これとの比較による市場性の低下も認められる。当分この傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺ではアパートもみられるが、近隣地域は戸建住宅中心の住宅地域であり自用目的での取引が中心であることや、対象不動産は面積過小で、経済合理性や建物配置から見て市場性のある賃貸住宅の床面積を確保出来ない等により収益還元法も適用できなかったため、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

街区整備が完了し整然としているが、旧来型の小店舗が中心で郊外型大型店舗等との競合から繁華性は高くなく、商業地としての魅力は乏しく需要は弱い。当分この傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の店舗が建ち並ぶ整備された商業地域であるが、自用目的の取引が中心でもっぱら比準価格の観点から価格が形成されていて、収益価格と地価水準との相関関係は希薄である。そのため比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめることとし、代表標準地等との検討もふまえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

比較的整然としており利便性等も比較的良好だが、周辺では住宅団地開発による新規供給が多く、これとの比較による市場性の低下も認められる。当分この傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は既存住宅の中に小規模開発された戸建住宅中心の住宅地域であり、自用目的での取引が中心であることや、対象不動産は面積過小で、経済合理性や建物配置から見て市場性のある賃貸住宅の床面積を確保出来ない等により収益還元法も適用できなかったため、比準価格を標準とし、代表標準地等との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の街中活性整備もなく、引き続き休廃業店舗が多く地域は顧客要望に応えられず商業収益活力の弱体化が進む。

地域要因の将来予測

神戸地内駅前商業地域であるが、新しく店舗の進出立地もなく地域集客の縮小が続き顧客の流出及び市域全体の経済低迷等により、衰退・空洞化傾向にあり、今後も地価の下落傾向は強いと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗・事業所が中心であり、貸店舗等の経営を前提とする新規土地取引はほぼ皆無で、自用目的での取引が中心である。比準価格は、関連する商業地域の取引事例から求められた市場特性を十分反映した実証性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平田町駅に最寄利便を示す混在住宅地であるが駐車場、農地が多く残り宅地化整備も特段進まない現況から弱含みの態様を示す。

地域要因の将来予測

平田町駅に利便性を示す背後地の住宅地域で、周辺には農地、空地も多く今後漸次整備がすすむものと予測する。地価は弱含みながら堅調な水準を維持する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件が介在するが、戸建住宅及び未利用地、農地等が混在しており、収益物件としての投資採算性に基づく収益性を反映した土地価格が形成されていない。比準価格は、信頼性のある取引事例により求められており、市場の実態を適正に反映している。自用目的の取引が支配的な地域であるので、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地利用に大きな変化は見られないが公共下水道が整備された。地価の下落幅はやや縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で交通量も比較的多いが、土地利用に変化は見られず、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価は下落傾向にあるが、下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は平田市街地に近い路線商業地域で、自己使用目的の取引が中心で、賃貸物件も散見されるが賃貸を目的とした土地取引は成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は鈴鹿市内の商業地で幹線道路沿いの類似性の高い事例を中心として求めたもので、路線商業地の市場の特性を十分反映したものである。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

沿道沿いは住宅地としの開発の動きが見られるが、商業環境に殆ど変化はない。

地域要因の将来予測

沿道利用の商業要因は殆ど変化はなく、住居要因が強くなっている。立地に優れ、住宅地としての需要ニーズが高く、総合的には堅調に推移していくものと予測した。

価格決定の理由

中心商業地域に位置するが自己使用目的の取引が支配的であり、収益物件の売買は極めて稀である。収益性を価格指標とするまで賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は低位に試算された。比準価格は神戸地区の信頼性ある取引から適正に比準した。求められた価格は実証的であり、市場特性との適合性が高い。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を総合的に参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。