地域要因

中規模一般住宅を主とする住宅地域として熟成してきた。駅に近い住宅地で、不動産の供給は少なく、地価は底打ちした。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一受給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映しており規範性は高い。一方、標準地の存する地域は生活快適性が重要視される戸建住宅地域である。自己使用目的の取引が中心であり、収益性を目的とした賃貸市場は未成熟な不動産市場であり、収益価格の試算は断念した。従って、実証的で市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大規模開発された住宅団地内の商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、地価も安定している。

地域要因の将来予測

大規模開発された住宅団地内の商業地域として熟成してきており、地域要因を変化させるような大きな要因も見られず、今後も現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

大規模な住宅団地内の居住者を対象とした近隣商業地域である。賃貸需要の低下、建築コストの上昇等の影響で、収益価格はやや低位に求められた。本来収益価格を重視すべきではあるが、繁華性はそれほど高くなく、収益価格の算定においては想定要素が大きいこと等からも規範性にやや劣る。したがって、本件においては、収益価格は参考にとどめ、市場の実態をより反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境の良好な住宅団地であるが、最寄駅からやや遠いために不便であるうえ、画地規模が大きく総額も嵩むことから、地価の下落が続いている。

地域要因の将来予測

中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も大きな地域要因の変動はないものと思料され、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。収益物件としては、戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケースが散見される程度で、十分な賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しない。居住快適性や利便性が重視される地域であり、売買市場においては自己使用目的での取引が支配的なことから、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の特段の変化は認められないが、地価はやや下落もしくは横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。中古住宅を含め取引は低迷しているも、地価はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は、中規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、貸家を想定することが困難で賃貸市場も未熟成であるため収益還元法は非適用とした。よって、市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県下屈指の乗降客数を擁する大和八木駅に徒歩圏内に立地することから需要は安定している。地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は大和八木駅へ徒歩圏内に立地し、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に大きな変動は無く、当面現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅を主とする既成住宅地域であり、不動産市場は自己使用目的での取引が主流である。駅への接近条件、都心へのアクセスが良好であることから付近に共同住宅の供給もある。しかし、居住の快適性が重視される地域であり、元本に見合った賃料を収受できないのが通例で、賃貸市場が未成熟である。このため本件では収益還元法の適用を見送っている。以上より比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動はない。将来的には上記のとおり。

地域要因の将来予測

対象地域を変貌させるような要因は特に存せず、現況のまま推移していくと予測する。下記地域要因のとおり地域の競争力は低下しており、当面は地価下落傾向が続くものと思われる。

価格決定の理由

 本件比準価格は、今回は町内での取引で比準が行えた。妥当な範囲の修補性、地域要因格差で均衡した値が得られており、説得力は一定以上ある。収益価格は後述の理由で求めなかったが、対象地域では自ら居住するための需要が主で、価格決定の過程では市場での取引価格から求めた比準価格が指標となる地域である。本件では上記の地域動向や総額面の検討、下記代表標準地からの検討等も踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、周辺の利用状況は概ね安定している。一般的要因の影響もあるが、需給動向は未だ弱含みから概ね横ばいである。

地域要因の将来予測

一般住宅地域としては熟成しており、今後も大きな地域要因の変化は予想されず、環境は現状維持で価格はやや弱含み∼横ばいで推移すると予測される。

価格決定の理由

収益物件はほとんどなく、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されているとは言い難いため、収益価格は試算しなかった。比準価格を求める際の事例資料は比較的規範性の高いものを複数得ることが出来た。また、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている。したがって、本件においては比準価格が説得力を有している価格であると判断し、これを採用し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。