地域要因

二ツ杁駅近くの古いスーパーマーケットがコンビニエンスストアに建て替えられ利便性が向上した。

地域要因の将来予測

名古屋市都心部への交通接近性が良好な住宅地域であり、今後も住宅地域としての熟成度を高めつつ、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中小規模の一般住宅を主体とする住宅地域であり賃貸市場が未成熟なこと、対象標準地の画地規模が小さく共同住宅を想定することが現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。取引は自己使用目的が中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が重視される。したがって、本件では、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR線と名鉄線の駅に近い、区画の整った住宅地域であり、需要は強含んでいる。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか駅に近いことからマンション等も多く見られる住宅地域である。今後の発展が期待される。

価格決定の理由

近隣地域周辺には、共同住宅等も見られるが、遊休地の有効活用を目的としており、元本に見合う賃料の収受が困難となっているのが実情で、収益価格は低位に試算された。需要者の大半は居住の快適性を求める自用目的での取引が中心である。そこで、実際の市場で生起した取引に基づき試算し市場性を反映した価格である比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした一般住宅を中心とする居住環境良好な地域で，最寄り駅まで距離がある。地域的に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域で，地域的特性は当分現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

市内通勤者を対象とするアパートが見受けられるが，戸建住宅が大半の地域で，収益性よりも居住の快適性が重視される。収益価格は，画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することは現実的でないため求めることができなかった。需要者の多くは自用目的の取引が中心であるので比準価格をそのまま採用することとし，更に代表標準地との価格検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を主とする混在住宅地域であり、地域に影響を与える変動要因は特にない。

地域要因の将来予測

特段の地域的変動は見当たらず、当分は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域で、自用の目的での取引が主流であることから、収益資料の収集には限界がある。更に、収益価格は収益物件の検証手段としては有効であるが、想定条件も一定ありその実証性には限界がある。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内に位置し、駅前には商業施設も整備された利便性の高い住宅地域として熟成度を高めつつある。

地域要因の将来予測

名古屋市都心部への交通接近性が良好な住宅地域であり、今後も住宅地域としての熟成度を高めつつ、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中小規模の一般住宅を主体とする住宅地域であり賃貸市場が未成熟なこと、対象標準地の画地規模が小さく共同住宅を想定することが現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。取引は自己使用目的が中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が重視される。したがって、本件では、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅の街並みで、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣にアパート等の収益物件も見受けられるが、多くは自用の住宅であり、取引の中心も自用の住宅又は住宅用地である。対象地がアパート等の敷地としては過小の為収益価格を断念したが、当該地域では投資採算性を指向する収益性より居住性・資産性を重視した価格形成がなされており、収益価格の断念は特に問題ない。よって、価格形成を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

倉庫、作業所等が取り壊され、戸建住宅分譲の動きが見られる。

地域要因の将来予測

中小一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、倉庫、作業所等からの住宅地への転換が認められる。需要も堅調であり、地価も上昇基調にある。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域で、自用の目的での取引が主流であることから、収益資料の収集には限界がある。更に、収益価格は収益物件の検証手段としては有効であるが、想定条件も一定ありその実証性には限界がある。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。