地域要因

地域要因に特段の変化はなく、西区の混在住宅地として推移すると予測する。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅、アパート等が混在する用途的にやや雑然とした既成の住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変化が認められないため今後も現在の住環境を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅から徒歩圏内の中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが、一般住宅としての利用が多く、自用物件として価格が形成されており、自用目的の取引が比較的多く見られる。よって、本件では、信頼性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、不動産市場の動向にも十分留意し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区内でも有数の商店街を形成しているが、商業地域としての地域要因に特段の変化はない。土地供給が少なく値ごろ感もあり、地価は底堅い。

地域要因の将来予測

小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商店街が形成されている近隣商業地域であるが、事業者並びに顧客の高齢化の進展や、周辺大規模店舗の影響は避けられない。

価格決定の理由

小規模店舗が多い商店街を形成する近隣商業地域で、業務用途の自用目的取引が中心であり、賃貸収益性に着目した投資的取引は限られるため、収益価格主体で価格形成される度合いは低い。また収益賃料の制約からも収益価格には多くの想定要素を含んでいるという限界がある。従って、市場取引価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意のうえ、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いに中低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域で、格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗兼マンション等が建ち並ぶ商業地域である。今後は建物の上層階の利用状況が次第に事業系用途から住宅系用途に移行していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域内には賃貸マンション等も存するが、収益目的の取引は比較的少ないことから、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。

地域要因

天王町駅から徒歩圏内で利便性に優るため需要は堅調で、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格に開差が認められるが、各手法の適用は妥当であり、資料の信頼性も高い。一般住宅、アパート等が混在する傾斜地の住宅地域にあり、市場参加者は居住の快適性を重視する自用目的の個人が中心であり、収益性に着目した需要が価格に与える影響は小さい。よって、自用取引が中心である市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

傾斜地の小規模住宅地として、格別の地域要因に変化はなく、地価水準は、概ね緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域に特段の地域要因の変動は見込まれず、今後とも現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅から1km程度の住宅地域である。家族向アパート等も混在しているが、有効活用等を目的としたものが大部分で、新規に土地を購入するケースは少なく、取引は居住のための自用目的の取引が中心の地域である。よって各手法の相対的信頼性を吟味の上、現実的に市場性を反映し、信頼性の高い比準価格を重視し、共同住宅を想定したが低位に試算された収益価格を比較考量して、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に見受けられない。5駅の利用が可能で交通利便性には良いが横浜駅周辺、関内地区と競合し、店舗・事務所の需要は少ない。

地域要因の将来予測

幹線道路（国道1号線）沿いの繁華性の低い商業地域で、MM地区に比較的近いがその発展の影響はほとんどなく、特別な変動要因もない。当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は比較的規模が小さいので需要者は自用目的の中小企業等が中心となる。収益物件もあるが、新規に土地を取得して純粋に収益物件を建築するケースは少ない。したがって取引の実態を踏まえた上で比準価格重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意の上、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。