地域要因

東京メトロ早稲田駅より徒歩圏内に位置し、共同住宅の需要は概ね堅調であり、利回りの低下に伴い地価は若干の強含みで推移している。

地域要因の将来予測

東京メトロ早稲田駅より徒歩圏内に位置し利便性に優れており、事務所等のほか、共同住宅の需要が強い。今後、地価は安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅のほか事業所等も見受けられ、共同住宅の需要が強く収益目的の土地需要が堅調であり、主たる需要者が土地価格に関して意思決定を行うに当たっては、市場性をやや重視しつつも、収益性をも強く考慮する傾向にある。したがって、比準価格に若干のウエイトを置きつつ、収益価格をも強く関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅の中に共同住宅も見られる熟成した低層住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は第1種中高層住居専用地域であるが、前面道路の幅員が4mであるため、戸建住宅と低層の共同住宅が混在する低層住宅地域が形成されており、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視される傾向にある。そのため収益性を反映した収益価格は低位に求められた。よって市場性を重視した比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき地域要因の変動は認められないが、総じて利便性の高い住宅地域であり、地価水準は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域における標準的使用は中層マンションの敷地である。比準価格は、代替性を有する取引事例の地域的価格バランスを考慮して求められた不動産市場における実証的な価格である。一方、収益価格は、不動産の経済価値の本質たる収益性を反映した価格で、投資価格の指標ともなりうる。本件では、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地より求めた規準価格との均衡にも留意のうえ調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域としての熟成度が高く、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

文京区内の低層一戸建住宅、共同住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

文京区内南部の住宅地の取引事例により得た比準価格は市場性を反映し試算精度の高い価格である。近隣地域には賃貸マンションも見受けられるが、居住の快適性を主な価格形成要因とする住宅地域にあっては、収益性は価格に直結しないものと思われる。よって、本件においては、取引事例比較法に相対的な規範性があるものと判断し、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

利便性や住環境の比較的良好な地域で、需要が旺盛であり、一般的な景気の回復状況を受けて、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

今後も居住環境が良好な高層分譲共同住宅地域として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

高層の分譲共同住宅が中心の地域で、需要者は中堅のマンションディベロッパーが中心と想定される。比準価格は区内のマンション用地及びマンション用地となりうる規模の比較的大きな事例を採用して試算した価格であるが、このような事例は少なく、収集には限界がある。そこで、主たる需要者の事業採算性を反映した開発法による価格を重視し、市場性を反映した比準価格を参酌し、代表標準地の価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部への交通利便性は良好な成熟している住宅地域で、宅地の細分化がみられる中、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと判断。

地域要因の将来予測

価格形成要因の変動は特に認められず、一般住宅に事務所等が見られる住宅地域として、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い矢来町界隈等の事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。一方、一般住宅の外賃貸マンション、事務所等が見られる地域性を反映し、信頼性のある収益価格が試算されたが低位に求められた。当該地域は持家需要、あるいは建売用地として売買されるケースが多いため、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、賃貸を想定した収益価格を参酌し、代表標準地との価格検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊島区と文京区の区境付近に位置し住宅のほか作業所等も見られる混在地域である。住宅需要は底堅く、景気回復に伴い地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート、作業所等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因もないことから、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅・アパート・作業所等が混在する地域に位置し、自用目的の取引が中心であることから、需要者は居住の快適性や利便性を重視する傾向にあると判断される。このような地域では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は比準価格に比して低めに試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊島区北部の街路連続性がやや劣る既存の住宅地域である。一次取得者を中心として安定的な住宅需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を中心に共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

都心への接近性が良好なため共同住宅も混在するが、居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引は自用目的が中心である。比準価格は、同一需給圏内において地域特性が類似した事例を採用し、事例の特徴に応じた関連付けを行って試算したもので、市場の実勢を反映してその信頼性は高い。よって、比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。