地域要因

太田の中心部、太田駅北口、南口の再開発計画が進んでおり、割高で成約する取引も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は、銀行、飲食店舗等が立地する太田市の中心地の商業地域で、賃貸は比較的少なく、閉鎖店舗等の賃貸が見られるが、自用店舗が中心であり賃貸市場としての商業事業者向けの賃貸市場の熟成度はやや低い。したがって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

官民一体となった中心商業地の活性化事業が行われており、店舗・事務所の空室率は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

市中心部の商業地でテナント空室率は改善傾向にあり、価格は横ばいから緩やかながら上昇傾向に変化すると予測される。

価格決定の理由

自己事業目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方土地の価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

高速ICや幹線道路に近い工業団地であるものの、価格水準は代替競争関係にある他の不動産に比べ高位にあるため、下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

自己事業目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方周辺に賃貸物件は見受けられず、賃貸需要が見込めないことから収益物件の建築想定は困難である。従って代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部の住宅地域で、利便性等を考慮した土地需要は依然強含みにある。地価は底値水準にありやや上昇傾向に推移しつつある。

地域要因の将来予測

市内中心部における利便性良好な住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は値頃感に基づく中心部回帰の影響は顕著で、需要の増加は依然継続するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく間口も狭いため、経済合理性や建物配置から見た市場性を有する床面積を確保した共同住宅の想定は困難で規範性に劣るため収益価格は試算しない。対象標準地が存する近隣地域は、居住の快適性等を重視する住宅地域で、周辺地域での小規模分譲地の成約状況は依然良好で市場滞留期間も短い。当該市場の特性を反映した規範性の高い比準価格が求められたので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東本町の直近1年の人口・世帯数は、ともに増加している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の既存の住宅地で、安定した需要が見込めるため、地価は緩やかな上昇傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方周辺には賃貸物件は散見されるものの、賃貸共同住宅を建築するためには画地規模が小さく建築想定は困難であるため、収益還元法は適用しなかった。従って比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

発展傾向にある人気の路線商業地域であり、商業地としての繁華性が増している。

地域要因の将来予測

低層店舗等の進出が多く、今後も路線商業地域として発展していくものと予測する。地価は底値レベルにあり需要が増加傾向にあることから、今後も上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

評価対象不動産の存する近隣地域は、自己使用目的の取引が多く商業用賃貸市場の成熟が低い地域であること等から、土地価格に見合う賃料徴収ができず、収益価格は低位に求められる傾向にある。よって本件においては、比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。