地域要因

成熟した分譲住宅地域であり、大きな変動要因はないものの、分譲住宅地の供給は一段落しており地価は概ね横這い傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しつつあり、将来的にも大きな変化はなく閑静な住宅地域として、地価は概ね横這い乃至は緩やかな下落傾向が継続すると予測される。

価格決定の理由

収益還元法は前述のとおり求めることができなかった。類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。中心部から離れた郊外の分譲住宅地域であり、周辺に収益物件は存しておらず戸建住宅が中心の住宅地域であり、収益性より快適性が重視される地域である。積算価格も不安定であり、上位な価格が試算された。従って、比準価格を中心に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域に大きな変動要因はないが、調整区域のため新興の分譲住宅地に比して需要は大きく劣るため地価の下落傾向は継続する。

地域要因の将来予測

郊外の調整区域内の既存住宅地であり、郊外型分譲住宅地に比して需要は弱い。従って地価の下落傾向は継続するものと予測される。

価格決定の理由

農家住宅目的の取引が主で、大分市の同一需給圏内類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。市街化調整区域内の既存住宅地のため、収益価格は賃貸物件が皆無のため求めることができなかった。従って、比準価格を中心に、市街化調整区域内の既存宅地の需給動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、古い建物の建て替えが見受けられる以外に特に変化はない。

地域要因の将来予測

国道背後の既成住宅地域であるため、特に大きな変化はなく、今後も現状程度で推移すると予測する。南大分地区の地価は、全体的に下げ止まりつつあり、近隣地域の地価も同様に推移すると予測する。

価格決定の理由

既成市街地であるため原価法は適用できなかった。アパートも見られる地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。自用目的での取引が中心であり、類似性の高い取引事例を採用して試算された比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸次地区の中心部との利便性も良好な住宅地域であるが、供給過剰ぎみな郊外の分譲地の価格バランスの影響を受ける。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域等にはアパートも見られるが、遊休地や休耕地の有効活用等を目的としたものであり、収益価格は低位に試算された。近隣地域等は収益性よりも居住の快適性等を重視した住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。よって取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、他の標準地との価格バランスも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内の一大住宅団地の一つであり、団地による利便性の差や高齢化問題もあるが、周辺団地の販売価格の状況から見ても底入れ感が出てきた。

地域要因の将来予測

高台に戸建住宅が建ち並ぶ、郊外に位置する古くからの住宅団地として今後とも現状で推移すると予測する。代替・競争関係にある周辺団地の堅調な宅地需要の影響もあり、地価は横ばいと予測する。

価格決定の理由

近隣地域等には戸建住宅が建ち並び、アパート等は無い。居住の快適性等を重視する分譲住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的である。比準価格は多数の取引事例を収集し、相関性及び類似性が高い事例を中心に試算されており、市場性を反映し規範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道鶴崎大南線の拡幅事業が進行中であり、沿道への店舗の進出による利便性の向上が期待される。

地域要因の将来予測

表通りの県道拡幅事業が進み、沿道型店舗の進出により利便性が高まり、宅地需要は回復基調にある。地価の下落率は縮小しており、当面微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等も散見されるものの収益物件は少なく、元本に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用の戸建住宅用地としての取引が大半を占めており、近隣地域及び類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。従って、比準価格を標準に収益価格を参考として、周辺標準地との検討を踏まえ、不動産市場の需給動向等も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。