大分県大分市大字羽屋字花園７８７番３(中判田駅・大分大学前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


55,400円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字羽屋字花園７８７番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,400円/㎡としました。

大分県大分市大字羽屋字花園７８７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字羽屋字花園７８７番３
住居表示 
価格55,400円/㎡
交通施設、距離古国府、1,700m
地積213㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

龍原有氏による調査レポート

不動産鑑定士龍原有
価格55,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域であり、古い建物の建て替えが見受けられる以外に特に変化はない。
地域要因の将来予測国道背後の既成住宅地域であるため、特に大きな変化はなく、今後も現状程度で推移すると予測する。南大分地区の地価は、全体的に下げ止まりつつあり、近隣地域の地価も同様に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、南大分地区の住宅地域一帯。需要者は、市内に勤務するファミリー層が中心であり、圏域外からの需要も見込まれる。農地を転用した小規模な宅地開発が断続的に行われてきた地域であり、新旧の分譲住宅地と既成住宅地が混在する。大分市中心部に比較的近く、生活利便施設も多いことから、市内の中では需要が多い地域である。土地は、1，000万円∼1，500万円程度、新築の戸建物件は小規模画地で2，500万円以内のものが多い。
一般的要因人口は微増傾向で推移しており、県庁所在地として一極集中化傾向にある。新設住宅着工戸数は消費税率引き上げ後の低迷期を脱し、持ち直している。

佐藤裕子氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤裕子
価格55,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因不動産業者によるミニ開発分譲等が散見されるなか、地域全体としての熟成度は飽和状態に近く、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測国道背後の戸建住宅を中心とする低層住宅地域で、地域内の街路条件はやや劣るものの、今後とも閑静な居住環境を維持していくものと予測される。地価は下落から横這い傾向に移行しつつある。
市場の特性同一需給圏は、大道トンネル以南の南大分地区一帯の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の個人である。南大分地区は小規模開発が断続的に行われてきた地域柄、街路条件が劣る場所も比較的多いものの、市内中心部への接近性が概ね良好なため不動産需要は底堅い。数区画の新規のミニ開発分譲を目論む不動産業者の購入案件が比較的多い。需要の中心価格帯は土地で1，000万∼1，300万円程度、古家付きの中古住宅は土地価格ベースの取引が多い。
一般的要因緩やかな景気回復基調のなか、小規模分譲開発やマンション市場は好調で、住宅地の取引価格も分譲住宅地を中心に下げ止まり傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度16678600000001
北緯 131度6539419

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市大字竹中字東平３３２７番１大分県大分市東大道３丁目４２番３大分県大分市ひばりケ丘１丁目２０番４５大分県大分市大字中判田字イボリ迫２３１８番３７大分県大分市大字中戸次字西浦４５３９番９

参考：近隣駅の地価相場

中判田駅(地価相場 28,000円/㎡)大分大学前駅(地価相場 28,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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