大分県大分市大字松岡字土井ノ内３８１６番１外(中判田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


27,100円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字松岡字土井ノ内３８１６番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,100円/㎡としました。

大分県大分市大字松岡字土井ノ内３８１６番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字松岡字土井ノ内３８１６番１外
住居表示 
価格27,100円/㎡
交通施設、距離鶴崎、6,800m
地積406㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅等が見られる郊外の住宅地域
前面道路の状況北3.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石田恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士石田恵子
価格27,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因県道鶴崎大南線の拡幅事業が進行中であり、沿道への店舗の進出による利便性の向上が期待される。
地域要因の将来予測表通りの県道拡幅事業が進み、沿道型店舗の進出により利便性が高まり、宅地需要は回復基調にある。地価の下落率は縮小しており、当面微減傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一受給圏は髙尾山及びパークプレイス大分の東側から大野川までの一帯で、在来住宅・農家住宅が建つ地域。需要者は地元地縁者が中心で、一部に当地域の東芝工場や臨海部企業の就労者の参入も見られる。松岡地区は市街化調整区域が多いため市街化区域におけるミニ開発の分譲は販売が好調であり需要は底堅い。取引の中心価格帯は土地総額500万円∼1000万円程度である。
一般的要因基盤整備された大分駅周辺住宅地は上昇し近郊は下げ止まり地点が増加しているが、居住条件の劣る地域は依然下落傾向にあり、二極化が進んでいる。

大東慶久氏による調査レポート

不動産鑑定士大東慶久
価格27,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心よりやや距離があるが、幹線の整備が進んでおり、地価は底堅く推移している。
市場の特性同一需給圏は、松岡，横尾，森，常行，関園周辺の県道「鶴崎大南線」沿線背後の既存住宅地域を含む範囲と判定した。需要者の中心は市内南東方在住で、地縁的選好性を有し居住環境等に着目して戸建住宅取得を目的とする、30∼40歳代のファミリー層である。中心市街地からやや離れているが、価格は安定的である。市場の中心価格帯は、土地価格で700∼1100万円程度、新築戸建物件は総額2000∼2500万円程度となっている。
一般的要因市内住宅地は総じてやや下落傾向にあるが、下落幅は縮小している。新規分譲地等は下げ止まり傾向にあり、大分駅周辺等では上昇傾向もみられる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度1828267
北緯 131度6691516

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大分県大分市大字松岡字鍛冶屋敷４７１７番４外大分県大分市大字千歳字高城２３９番５９外

参考：近隣駅の地価相場

中判田駅(地価相場 28,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード