大分県大分市大字下戸次字広瀬３８４番１(中判田駅・大分大学前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


13,300円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字下戸次字広瀬３８４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,300円/㎡としました。

大分県大分市大字下戸次字広瀬３８４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字下戸次字広瀬３８４番１
住居表示 
価格13,300円/㎡
交通施設、距離中判田、1,800m
地積466㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほかに一般住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

折原修己氏による調査レポート

不動産鑑定士折原修己
価格13,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に大きな変動要因はないが、調整区域のため新興の分譲住宅地に比して需要は大きく劣るため地価の下落傾向は継続する。
地域要因の将来予測郊外の調整区域内の既存住宅地であり、郊外型分譲住宅地に比して需要は弱い。従って地価の下落傾向は継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、大分市全域の市街化調整区域内の既存住宅地域であり周辺において大規模分譲住宅地も見られることから需要は弱い。需要者は地元地縁者が中心である。市街化調整区域内の既存住宅地は需要が少ないため、近年は地価の緩やかな下落傾向が継続している。土地は概ね5百万円前後で取引されているが、画地規模・形状等による需要動向の差が激しい。
一般的要因大分市の住宅地需要は消費税増税前の駆け込み需要が終わり、市内の住宅地需要は安定しており、地価は概ね横這い傾向である。

脇坂敬規氏による調査レポート

不動産鑑定士脇坂敬規
価格13,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域にあり地域も現状で推移するが、地価への影響は景気動向や物価、所得水準等の一般的要因になると思われる。
地域要因の将来予測大分市郊外の農家住宅を中心とした住宅地域を形成しており今後とも現状で推移すると予測する。市街化調整区域のため新たな住宅開発等もなく、地価も底値圏のため、今後は微落から横ばい傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市内の市街化調整区域であるが、主として南部の大南地区（戸次、判田、竹中、吉野等）の住宅地の範囲。需要者の中心は地元に地縁性を有するものが中心であるが、割安な地価水準や良好な居住環境を求める需要者も見込まれる。売り物件が出るのは稀である。土地は600万円程度が、中古の戸建物件で1，000万円から1，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因低水準の住宅ローン金利、政府の住宅取得促進政策、さらに2017年4月の消費税率引き上げもあり宅地開発や建設工事で一部業者に逼迫感がある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度16678600000001
北緯 131度6539419

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市大字竹中字東平３３２７番１大分県大分市東大道３丁目４２番３大分県大分市上野丘１丁目５０３番４大分県大分市大字中判田字イボリ迫２３１８番３７大分県大分市大字中戸次字西浦４５３９番９

参考：近隣駅の地価相場

中判田駅(地価相場 28,000円/㎡)大分大学前駅(地価相場 28,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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