地域要因

既成住宅地域としてほぼ熟成しており、変動要因は特に見られない。市中心部から距離があり、また最寄駅の利便性に劣るため、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

現状の地域的特性（郊外の戸建住宅地域）で推移するものと予測され、地価は経済状況の先行き不安・地域経済の衰退等を反映して、依然下落傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、当該地域は戸建住宅が連たんする住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算出来なかった。したがって、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準に、他の標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

長屋住宅が見られる旧炭鉱住宅であり、全般的に住宅需要は低迷した状態が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅のほか、長屋住宅も残る旧炭鉱住宅跡の住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、不動産需要が低迷していることから、下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

旧炭鉱住宅跡の一戸建住宅、長屋住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。よって、自己使用目的で取引される戸建住宅地としての市場実態を反映した信頼性が高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に、前年標準地価格について、価格形成要因の変動状況を分析・検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧稲築町の旧来からの住宅地域であり、嘉麻市全域では筑豊の中心地飯塚市域に近い。周辺には開発等はなく桂川町等への流出がみられる。

地域要因の将来予測

旧来からの戸建住宅地としての利用が主体で、将来的にも同様な利用方法で推移するものと考えられる。ただし人口減や高齢化の進行等から住宅地需要は減少し、価格的には下落傾向が続くであろう。

価格決定の理由

以上の比準価格を得た。当該地域においては、店舗等も混在するものの住宅と店舗等いずれも自己用建物であり、賃貸市場が熟成しているとは言い難いため収益還元法の適用はしなかった。比準価格は嘉麻市内の取引事例につき、それぞれの価格形成要因の比準を適切におこない得られた結果であり、市場性からの検討として重視すべきである。不動産市場の動向そのなかでの当該標準地の相対的位置を念頭に上記価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

旧稲築町役場に近い国道沿いの商業地域であるが、商業施設の新規出店は見られず、店舗用地需要は引き続き低迷した状態が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、国道沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は、不動産需要が低迷していることから、下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

自用の店舗・店舗併用住宅が主体で、収益物件は少なく、賃貸市場の成熟の程度が低いことから、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。よって、収益価格は参考に留め、信頼性の高い取引事例から試算され、市場実態を反映した比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、更に、前年標準地価格について価格形成要因の変動状況を分析・検討の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

国道201号バイパスの開通後、路線商業地域としての相対的地位をやや低めており、需給動向は弱含みであり、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

国道201号バイパスの開通後同路線への出店意欲が強く、路線商業地域としての相対的地位は低下傾向である点は否めず、需要は相対的に弱く、地価についても依然弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は商的効用が認められる混在地域の事例も含め4事例から求めたが、十分な検討を踏まえて試算しており、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は商業地においては重視すべき価格であるが、飯塚市内では収益物件の供給が限定的であり、収益面からの十分な検証が困難で、規範性はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地価格との検討結果も勘案して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道沿線の路線商業地域であるが、市東部の繁華性に乏しい地域に存する。土地需要は弱く、地価に影響を与える地域要因の変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から取引事例を収集した実証的な価格である。収益価格は、収益性を反映した価格であるが、新規の投資物件等の供給が少ない飯塚市内の商業地においては、適切な収益性を把握することが困難であり、比準価格に比べると規範性は劣る。したがって、比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

飯塚市内の住宅需要が弱含みで推移しており、既存住宅地域の利便性は概ね中庸であるが、需給動向を鑑みると地価は緩やかながら下落基調にある。

地域要因の将来予測

飯塚中心部からやや距離をおく住宅団地であり、格別の変動要因は認められず静態的に推移するものと予測される。需給動向を鑑みると地価は緩やかながら下落基調にあるものと把握される。

価格決定の理由

中心市街地からやや距離をおく戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、需要者は自己使用目的の取引が中心であり、また利便性に欠ける住宅地域であるため賃貸市場が未成熟につき、収益価格は試算することができなかった。本件では戸建住宅地としての快適性や利便性を反映して成立した取引価格より試算した比準価格を採用するものとして、最終的には一年間の地域要因の変動を考慮の上、代表標準地価格との検討結果も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。