地域要因

飯 駅前の古くからの商業地域で、長期的な衰退傾向に加え、郊外型大型店への客足の流出が顕著であることから、地価下落が続いている。

地域要因の将来予測

飯塚駅前の古くからの商店街で、商業地としては衰退傾向が続いている。商業用地自体の需要が減退しているため、衰退に歯止めがかからない。利便性は優れるが、地価はまだ下落基調を脱しきれないものと予測する。

価格決定の理由

長期的に衰退している駅前商業地で、総じて画地規模が小さく、収益用不動産の立地としては、賃貸需要が先細り傾向にあると判断し、賃料及びその変動率を保守的に想定したことより、収益価格は低めに求められたものといえる。試算価格の調整に当たっては、類似の地域の取引事例を採用して試算した比準価格の方が説得力を有するものと判断し、比準価格の方を重視して代表標準地価格との均衡にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

飯塚市の中心商業地は、空洞化が進んでいる。商業需要は乏しく、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

モータリゼーション化の影響により、商業の中心は国道200号沿いの路線商業地に移行している。このため中心商業地の空洞化は急速に進んでおり、空き店舗が目立つ。商的繁華性は薄れ、地価も下落基調となっている。

価格決定の理由

近隣地域は、商業利用を主たる用途としているため、鑑定評価手法としては、取引事例比較法及び収益還元法の両手法を適用して試算価格を求めた。しかしながら、収益還元法は、適用の過程において想定要素を多く含むことから客観性に欠け、説得力は低位である。従って、本件評価においては、実証的かつ客観性に富んだ比準価格を重視し、収益価格を比較衡量の上、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、中心商業地に近く利便性は良好であるが、上記の要因により地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集した実証的な価格であり、説得力が高い。一方、収益価格は、収益性の観点から市場価値を把握した理論的な価格であるが、想定要素を含んで価格が算定されるためやや説得力が劣ると思料する。以上から、比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

新興分譲住宅地の需要は堅調であるものの、既成住宅地の地価は下落基調が継続している。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。既成の住宅地は需要が少ないため、地価は弱含んでおり、今後も同様のトレンドにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅としての利用を主とする地域であり、共同住宅等の利用は少なく、賃貸市場が未発達である。従って、本件評価に際しては、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比準価格の試算に当たっては、多数の新規の取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した取引事例比較法による比準価格に基づき、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域でのミニ開発等がやや目立ち、近隣地域への波及効果や底値感等もあり、地価の下落幅は縮小してきているが、依然やや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

古くに開発された小規模な既成の戸建住宅地域で、格別の変動要因はないが、立岩地区ではミニ開発の分譲が活発で、その影響もあって地価の下落幅はやや縮小傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は、快適性を重視した戸建住宅地域で収益性を貫徹できるほどの賃貸市場は成立していないため、試算できなかった。よって、市場の特性・周辺の公示地・基準地との均衡及び購買力に相応した総額市場性並びに地価変動の推移等に留意しつつ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

長期間に亘って地価下落が進んだこともあって、ようやく値頃感も現出しつつあるが、依然として調整局面を辿っている。

地域要因の将来予測

市内に在っては比較的居住環境良好な地域であるが、既成住宅地であり、周辺の新興戸建分譲地と比較すれば劣後している。値頃感が現出しつつあり、下落幅の縮小傾向は認められるものの調整局面での推移が予測される。

価格決定の理由

数少ないアパート等の収益物件は、税金対策等といった土地本来の最有効使用の観点とは別個の動機等により建築されたものが多く、経済合理性に合致した賃料水準が形成されていないのが実情である。かかる中、収益性よりも快適性を旨とする地域的特性にも鑑み、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を中心に、当市の住宅需要も斟酌して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は無いが、上記一般的要因を背景に、テナント需要はやや弱含み、地価も引き続き下落基調を辿っている。

地域要因の将来予測

当該地域は、国道沿いの路線商業地域であるが、当市の停滞傾向を背景に、地域間競争の激化、商圏人口の減少等の影響を受け、需要はやや弱含み、地価は下落幅の縮小傾向は認められるが、下落基調で推移している。

価格決定の理由

周辺地域も含め当該近隣地域内は自用の店舗が多いなか、散見される賃貸物件は個別性が強く、収斂された事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低いほか、土地残余法に拠ったためその精度において劣る面は否めない。従って、現下の市場動向を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考程度にとどめ、飯塚市の不動産市場の動向も参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。