地域要因

店舗集積の程度は未だ低く、店舗の閉鎖も散見される等需要は弱いため、地価は微減傾向が持続するものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は自用の店舗が大半を占めており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。自用地需要の強い商業地域であるため比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、当該不動産の市場性等についても総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環境面及び利便施設の立地状況等から郊外部においては比較的人気は高く、需要も堅調であるため、地価は概ね安定傾向が持続するものと予測する。

地域要因の将来予測

区画整理事業の完了した住宅地域で、環境面及び利便施設の立地の状況等から郊外部においては比較的人気の高い住宅地域であり、需要も堅調であるため、地価は概ね安定傾向が持続するものと予測する。

価格決定の理由

地域内にはアパ−ト等も混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の取引が中心であり、収益目的で投資される地域ではないことから、取引価格の水準を指標として価格決定を行うものと考えられる。従って、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部からは遠方に位置するが、人口・世帯数ともに増加しており、住宅地の需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が見られる住宅地域であり、今後は残在する空地に徐々に住宅が増えていくものと予測する。良好な住環境に支えられて、住宅地需要は堅調であり地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅のほか低層のアパート等も見られるが、自己使用目的の取引が殆どである。なお本件地域における地価は居住の快適性や利便性を基礎に周辺地域の地価との価格バランスの中で形成されており、収益性が地価形成に与える影響は小さい。従って信頼性が高く価格牽連性を有する取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場進出等の動きは見受けられず、大分市臨海部の工業地域の中では東端に位置するため競争力が低い。

地域要因の将来予測

立地企業による設備投資が期待されるが、景気の先行きや海外経済の不透明感等から、工業地に対する需要は弱い状況が続いており、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

原価法及び収益還元法は後記理由により適用できなかった。比準価格は、規範性や代替性の高い取引事例を中心に試算されており、市場性を反映した価格が得られた。主たる需要者は、広域的な見地から立地条件を満たす地域の取引相場を重視して取引の意思決定を行うため、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新興分譲地に比べ、選好性はやや劣るものの、古い分譲住宅団地については値頃感が見られ、一定の需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

中心部から離れた古くからの分譲住宅地域で、周辺の新規分譲地との競合により地価は依然として下落傾向にあるものの、割安感が見られるようになったことから、下落幅は縮小していくものと思われる。

価格決定の理由

 当該地域は低層の戸建住宅が多くを占め、適切な賃貸事例が存しないことから、収益還元法の適用は断念した。原価法を適用したが、対象地は古い分譲住宅地であることから、積算価格の相対的信頼性は低いと思料する。よって、地域の実情並びに客観的な取引水準を反映した比準価格を重視し、積算価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動は無い。地域内居住人口と世帯数は微増傾向にあり、未利用地や畑が徐々に宅地化されつつある。

地域要因の将来予測

土地区画整理済みの当該地域は、畑や未利用地も多く残されているものの、居住人口及び世帯数は微増傾向を示していることから、地価は下げ止まり傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。周辺には畑も残り投資総額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を多数収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大学に近接するものの、調整区域内であるため、宅地化が制限され、宅地化は進んでない。需要が限定的であるため、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

大学に近接し、未利用地も多く残るが、市街化調整区域であるため、地域要因に大きな変動はないと予想される。地縁的選好性が強く作用し、需要が限定的であるため、地価は下落傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

自用の農家住宅等からなる地域であり、収益還元法の適用を断念した。また、既成市街地のため原価法の適用を断念した。取引事例比較法では、十分な事例資料が得られず、取引時点の古い事例や地域格差の大きな事例等を採用せざるを得なかったが、各種補修正は適切に行われており、必要な精度を確保しているものと認め得る。以上より、本件評価では、比準価格を標準として、前年公示価格からの変動要因をも慎重に検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心市街地からやや距離があり、工業地域が近く環境条件等から選好性はやや低位にある。地域要因に特段の変化は見られず、現状で推移している。

地域要因の将来予測

中心市街地より東方約10km離れた熟成度の高い在来住宅地域である。都心から距離があり工場に近いことから選好性はやや低位にある。地価は下落幅縮小ではあるが、いまだ弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅取得目的の信頼性・規範性を有する事例を多数収集した為、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を試算し得た。一方、当該地区は自用の戸建住宅が主となる地域であり、賃貸アパート等も散見されるが、収益性よりも居住の快適性等が重視されることから、収益価格は低位に求められた。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前商業地としては繁華性が低く、住宅地も散在し、大きな変容も望めないため、需要は低調であり、地価は下落傾向で推移しいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域内は、店舗併用住宅地と中層の雑居ビルが多いが、専用住宅も見受けられ、店舗用の賃貸物件は限られ需要も総じて低いため、収益価格は低位に求められた。よって、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。