大分県大分市久原中央３丁目１７３番(坂ノ市駅・幸崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


28,500円

2016年01月01日に行った大分県大分市久原中央３丁目１７３番(大分県大分市久原中央３−６−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,500円/㎡としました。

大分県大分市久原中央３丁目１７３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市久原中央３丁目１７３番
住居表示久原中央３−６−５
価格28,500円/㎡
交通施設、距離坂ノ市、1,300m
地積465㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い空地等も見られる住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

原勝海氏による調査レポート

不動産鑑定士原勝海
価格28,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部からは遠方に位置するが、人口・世帯数ともに増加しており、住宅地の需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測一般住宅が見られる住宅地域であり、今後は残在する空地に徐々に住宅が増えていくものと予測する。良好な住環境に支えられて、住宅地需要は堅調であり地価は横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市東部郊外の大在、坂ノ市地区及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は地縁性を有し、当圏域内及び周辺に通勤する自己使用目的の個人である。中心部からは遠方に位置するが、当圏域内及び周辺には大規模工場等が多く立地するため、通勤の利便性や良好な住環境に支えられて住宅地需要は底堅い。土地は200㎡∼500㎡程度と幅広いが、450㎡程度の画地で総額1，300万円程度である。
一般的要因大分市郊外部の住宅地の地価は下落基調にあったが、値頃感や人口増等の社会的要因を背景に人気エリアについては地価は安定傾向に移行している。

坂本圭氏による調査レポート

不動産鑑定士坂本圭
価格28,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理により整備された住宅地域であり、緩やかに土地利用度が向上している。一定の宅地需要が見られ、地価は、横ばい圏域で推移している。
地域要因の将来予測現状では空地も見られるが、今後とも緩やかに土地利用が進み、住宅地域としての熟成度が高まるものと予想される。それに伴い土地取引も増加し、地価は、横ばい圏域で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、坂ノ市駅を最寄り駅とするエリアのうち坂ノ市・久原地区を中心とする圏域である。特に区画整理により整備された住宅地との代替性が高い。主な需要者は所得水準が中程度までの勤労者世帯であるが、中規模画地は不動産業者による取得も見られる。景気回復等を背景に、住宅需要に回復の兆しが見られる。また、不動産業者が売主となる取引も多い。取引の中心的価格帯は、規模等によるばらつきがあり、土地総額で600∼1000万円程度である。
一般的要因地域経済の回復基調の影響等により、住宅需要にもやや力強さが見られるが、地域の選好性には、住環境や利便性による選別が進む傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2364459
北緯 131度7623366

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市大字坂ノ市字本願寺４１１番２大分県大分市大字久原字大三郎９４６番大分県大分市大字小中島字田代３５１番７１外大分県大分市大字上宗方字堀ノ外２７番大分県大分市大字久原字江川３７２番１大分県大分市大字下郡字高畑１７４５番７大分県大分市大字久原字坪ノ内１１０１番３

参考：近隣駅の地価相場

坂ノ市駅(地価相場 28,500円/㎡)幸崎駅(地価相場 22,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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