地域要因

小売店舗、一般住宅等が混在する地域であるが、景気動向等で不動産の宅地需要は弱く、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

小売店舗、一般住宅等が混在する商業地域。昨今の景気動向、周辺の大型商施設への顧客の流出等で収益は低下、不動産需要は弱く、地価は下落傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小売店舗、一般住宅等が混在する商業地域で賃貸物件も存しているが、賃貸市場の熟成度は高くなく、元本価値に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に出た。比準価格は類似地域の取引事例から試算したもので、現実の取引市場を反映した価格である。したがって、市場性を有し実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、十分に広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、景気動向等で不動産の宅地需要は弱く、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。今後当分の間現在の住環境を維持するものと予測する。昨今の景気動向等を反映して当該住宅地への有効需要は減退し、地価は下落傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、アパート等の収益物件は少なく、賃貸市場は未成熟で、元本価値に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に出た。比準価格は類似地域の事例より試算した市場性を反映した価格である。したがって、居住の快適性を重視する住宅地域で、自用目的での取引が主であるので、市場性を有する実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、景気動向等で不動産の宅地需要は弱く、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域。今後当分の間現在の住環境を維持するものと予測する。昨今の景気動向等を反映して当該住宅地への有効需要は減退し、地価は下落傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、快適性を重視する住宅地域であり、賃貸市場は元本価値に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に出た。比準価格は近隣及び類似地域の信頼性のある事例より試算した市場性を反映した価格である。したがって、収益目的でない自用目的の取引が中心であるので、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

湯田地区の利便性の良い住宅地域であるが、人口減少、少子・高齢化、周辺土地区画整理地区との競合から需要は低調で、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格、収益価格は上記の通り求められたが、既成市街地の住宅地のため、原価法は適用できなかった。近隣地域内はアパートの立地も見込める地域であり収益還元法の適用を試みたが比準価格に比し低く求められることになった。収益性に馴染まない住宅地域であり、収益価格の規範性は相対的に低い。本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、更により広域的な検討を踏まえた上で鑑定評価額を決定した。

地域要因

東市来町中心部への接近条件に劣るほか、人口減少、少子・高齢化等の影響から、地域内の土地の有効需要は低位に止まり、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

湯之元球場の南側に位置する高台の戸建住宅地域であり、変動要因も見られず、今後も現状の地域性が維持されると思料する。戸建需要が低調であることから、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格、収益価格は上記の通り求められたが、既成市街地の住宅地のため、原価法は適用できなかった。収益価格は比準価格を大きく下回ることになった。近隣地域は居住の快適性を指向する住宅地域にあって収益性に馴染まない地域であることから、収益価格の規範性は相対的に低いと言わざるを得ない。従って、本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線国道沿いの商圏の狭い商業地域であり、周辺市町の大型店舗への顧客流出、背後地人口の減少で宅地需要は減少しており、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

国道沿いの近隣商業地域で新規店舗の進出も少なく、鹿児島市と旧伊集院町の商圏に近いことから顧客の流出も多い。今後も商業地域として現状の地域性を維持すると思われる。地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格、収益価格は上記の通り求められたが、既成市街地の商業地のため、原価法は適用できなかった。最有効使用建物の建築を想定した収益価格は比準価格を下回ることになった。これは近隣地域内の建物利用が自用店舗等が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場が熟成していないことが原因であり、収益価格の精度がやや劣ると考えられる。本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の利便性の良い住宅地域であるが、地価の割高感があり、市街地周辺部へ宅地需要が流出しており、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

市役所付近の既成住宅地域であり、今後も現状の熟成した住宅地域として推移すると思料する。郊外への土地需要に押され、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格、収益価格は上記の通り求められたが、既成市街地の住宅のため、原価法は適用できなかった。収益価格は、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないために比準価格よりかなり低く求められた。本来、収益性に馴染まない住宅地域にあって収益価格の規範性は相対的に低位にあることから、本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。