鹿児島県日置市東市来町湯田字八反ヶ坪３２７１番３(湯之元駅・東市来駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
29,600円
2017年01月01日に行った鹿児島県日置市東市来町湯田字八反ヶ坪３２７１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 鹿児島県日置市東市来町湯田字八反ヶ坪３２７１番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 29,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 湯之元、400m |
| 地積 | 491㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 銀行 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東9.5m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
西村重行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西村重行 |
|---|---|
| 価格 | 29,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 幹線国道沿いの商圏の狭い商業地域であり、周辺市町の大型店舗への顧客流出、背後地人口の減少で宅地需要は減少しており、地価は下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿いの近隣商業地域で新規店舗の進出も少なく、鹿児島市と旧伊集院町の商圏に近いことから顧客の流出も多い。今後も商業地域として現状の地域性を維持すると思われる。地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東市来町中心商業地、背後の商住混在地域、市街地及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は地元に地縁性を有する個人事業者、法人である。土地区画整理事業による背後地の整備が為されているが、地域内の店舗集積度、面的広がりは狭い。先行き不透明な景気動向に加え、経営者の高齢化、後継者不足の問題も抱え、商業地の土地需要は全体的に低調である。取引が少なく、中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 人口減少、少子・高齢化の進行に加え、先行き不透明な景気動向から戸建住宅の需要は低迷しており、不動産市況は全般に低調である。 |
石田修氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石田修 |
|---|---|
| 価格 | 29,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 東市来湯田地区の国道沿いの商業地域であるが、大型店への顧客流出、店主高齢化等から、商業地需要は減退しており、地価は下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、国道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であるが、大型店舗への顧客流出等から収益性は低下しており、商業地需要は減退している。今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧東市来町を中心とした商業地域一円であり、主たる需要者は当該地域に地縁性を有する個人事業者、法人等である。JR湯之元駅周辺は区画整理事業が進行中だが、湯田地区の既成商業地域は、空店舗も見られ顧客は、大型スーパーやディスカウント店等へ流出しており、商業地の収益性は厳しく、需要は減退している。需要の中心となる価格帯は、土地の規模や建物の規模・構造・用途等によって幅があり、中心的な価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 国内景気は回復基調だが、地方への波及効果は依然弱い。日置市も過疎化、少子高齢化が進行しており、不動産市況は全般的に低迷している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 31度6725917 北緯 130度3328474 |
参考：該当物件周辺マップ
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鹿児島県日置郡東市来町湯田字湯之元２２８３番３鹿児島県日置市東市来町湯田字永田２９５０番鹿児島県日置市東市来町湯田字諏訪原１９７５番６鹿児島県日置市東市来町湯田字湯之元２２８３番３
参考：近隣駅の地価相場
湯之元駅(地価相場 22,600円/㎡)東市来駅(地価相場 22,600円/㎡)市来駅(地価相場 22,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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