地域要因

飲食・小売店舗が多い商業地域。昨今の景気動向等に収益性は低下し、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

飲食店、小売店舗等が多い古くからの商業地域。昨今の景気動向等を反映して当該商業地への有効需要は減退し、地価はやや下落傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗、飲食店等を中心とする商業地域で、賃貸物件は存するものの商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は高くなく、元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に出た。比準価格は類似地域の信頼性のある事例より試算した市場性を反映した価格である。したがって、市場の実態を反映する実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、十分に広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部の商業地域。景気動向、商圏の分散化等で空き店舗も見られ、商況は芳しくなく収益性は低下し、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は賃貸物件も混在するものの、自用の店舗・事務所等を中心とする商業地域で、元本価値に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に出た。比準価格は類似地域の信頼性のある事例より試算した市場性を反映した価格である。したがって、市場性を適切に反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い住宅地域であるが、景気動向や地価の割高感等を反映して当該地域の宅地への需要は弱く、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域。今後当分の間現在の住環境を維持するものと予測する。昨今の景気動向や相対的な地価の割高感等を反映して当該住宅地への有効需要は減退し、地価は下落傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅の多い住宅地域であり、利便性も良いことからアパート等の収益建物も見受けられるが、元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に出た。比準価格は類似地域の信頼性のある事例より試算した市場性を反映した価格である。収益目的でない自用の戸建住宅が主体の住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、十分に広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外のロードサービス施設に対する需要は低調で、地価は下落傾向が続いている

地域要因の将来予測

近隣地域は、国道沿いに沿道サービス施設が多い路線型商業地域である。商業地の分散化により地域に対する需要は減退しており、当該地域の地価も下落傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は採用事例はやや少ないものの規範性のある事例を重視して求めており、現実の取引市場を反映した実証的価格である。収益価格は、商業地にあっては重視すべきであるが、テナント需要の状況や賃料水準の低下等から低位に求められやや規範性に欠ける。また既成市街地であることから原価法は採用しなかった。したがって、実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。