地域要因

地域要因の変動は特にないが、宅地需要は回復しており、地価は下げ止まり傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域はアパート等も散見されるが、賃貸市場が未成熟なことから収益還元法は採用できなかった。取引事例比較法の適用に当たっては、地域格差のやや大きなものもあるが、各補修正・要因比較は適正と認められ、求められた価格は市場の実態を反映した規範性の高い価格と認められる。当該地域は自己使用目的の取引が支配的であるため比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の物理的変動は認められないが、市場全体での需要収縮が窺える中、価格の二極化がやや顕在化しつつある。

地域要因の将来予測

一般住宅・農家住宅等が混在する比較的古くからの集落地域であるが、価格の二極化傾向等を背景に需給動向は相応に弱含みの状況にあると判断され、当面はほぼ現状維持乃至やや衰退傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が総体として非常に希少である中、相対的に価格牽連性の高い事例を軸に秤量的な判断を経て求められたもので、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を期待し得る。よって当該価格を中心として考量するとともに総額面における市場性等についても斟酌し、代表標準地からの規準価格との均衡性並びに各種要因や市場の需給動向等にも特に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

区画整理内の住宅地域で農地も一部残るが特段の変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

利便性の高い区画整理内の住宅地域で、一部農地、空地も残るが転用も見受けられ地価は静態的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は国道486号南側背後の新徳田土地区画整理内にあって、一般住宅、共同住宅の他、農地も残る地域である。試算された比準価格は市場実態を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は住宅利用が多い為、賃料水準は低く、利回り区的の取引も少なく低位となった。自己使用の利用が大半を占める為、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との比較検討より鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外の丘陵地の団地であり、生活利便性が劣る為、宅地需要は弱く、地価は下落している。

地域要因の将来予測

一般住宅が連担する郊外の丘陵地に造成された住宅団地である。通勤の便が劣るので、宅地需要は弱い。この為、地価は下落すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、駅家町の取引事例も採用したが、残りの4事例が加茂町の事例であり、取引時点も比較的新しく、不動産の実際の市場性を反映していて、規範性が高い。一方、収益価格には、賃貸住宅の需要が極めて弱く、アパート経営は経済的に不合理である為、適用できなかった。よって、豊富な取引事例による規範性の高い比準価格により、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

市中心から遠い高台の団地にある為、宅地需要が弱く、地価は下落している。

地域要因の将来予測

この住宅団地は、やや古い高台の住宅団地である。地域的に高齢者が増えていて、買物等の生活が不便である。その為、宅地需要が弱く、今後も地価は下落すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、価格水準の類似した取引事例が少なく、やや広域的に事例を採用して求めた。中心とした取引事例は、加茂町の事例で、比準の手順も適切である。よって、この価格の規範性は高い。収益価格については、賃貸需要が弱く、アパート等の立地が経済的に困難な為、求められなかった。従って、規範性の高い比準価格により、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

平坦部に位置し、特段の変動要因は認められず、宅地需要は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

農地も見られる郊外の住宅地域であるが、周辺では継続的に宅地開発が行われており、地価は概ね現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、御幸町内に所在し代替性を有する複数の取引事例を採用しており、不動産市場の実態を反映した規範性の高い価格が得られた。賃料水準が低廉であり、経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用できなかった。自己利用目的の取引が需要の大半を占めることから、市場の実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況、周辺地域の需給動向等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

継続的に新規出店の見られる地域であるが、類似地域との競争関係により需要は減少傾向である。

地域要因の将来予測

店舗等が建ち並ぶ郊外の路線商業地域であり、継続的に新規出店の見られる地域であるが、類似地域との競争関係により、地価はやや弱含み傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、周辺に所在する路線商業地の取引事例を中心に採用しており、規範性は高い。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件においては、需要実態の中心が自用目的であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準地周辺は、賃貸市場は定常的に需要がある。業種は、飲食店舗の需要が大半を占める。一方、売買市場は商業用途の取引は僅少である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

他の商業地に対する競争力を保持するため、地価に見合った賃料を設定できない。その結果、収益価格は、低位に査定された。一方、取引事例比較法は、5事例のうち尾道市東部の3事例を採用した。松永・今津地区の更地正常2取引事例を標準とできたことから、比準価格は信頼性が高いと判定した。以上の結果を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を特に丁寧に行い、鑑定評価額を決定した。