地域要因

岡山市と玉野市に跨る熟成した大規模住宅団地で、団地内でも小規模な分譲住宅地の新規の供給も見られるが、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

国道30号直背後の大規模住宅団地で、地域要因に大きな変動はない。景気の緩やかな回復基調を反映して地価の下落幅はやや縮小傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

国道背後の中規模一般住宅主体の大規模住宅地域で、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を収集した。一方、標準地は画地規模がやや小さく合理的な賃貸住宅の経営が困難であり、収益還元法の適用は断念した。従って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を標準に、代表標準地との検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線街路からの連続性が劣るやや古い住宅地域であるため、需要は依然として弱く、地価は下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は玉野市の類似地域内における代替性の高い取引事例と比較検討されており、試算価格としての精度は高い。一方、収益価格は共同住宅の経営を想定した理論的な価格であるが、居住の快適性を指向する地域であるため、低位に求められた。以上の検討により、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考に留めるとともに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、地域要因の変動は特段見られない。市域の人口減少に伴う需要減を受けて、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、現状のまま推移するものと予測される。今後の地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は玉野市八浜町地区における代替性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映しており、試算価格としての精度は高い。一方、近隣地域は自用の低層戸建住宅を主体とする小規模住宅団地であり、対象標準地の画地規模等より共同住宅としての利用が馴染まないと判断されるため、収益還元法の適用を断念した。以上の検討により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

干拓地内の農家住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家集落地域で、地域要因に大きな変化はないものと予測する。農家人口の減少や高齢化に伴い需要は弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は市街化調整区域内の農家住宅を中心とした地域であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用しない。自己使用目的で取引される住宅地においては、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので比準価格を採用し、前年からの地価動向や不動産取引の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理区域内に戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、特段の地域要因の変動は見られない。地価は依然として下落傾向を継続している。

地域要因の将来予測

JR備前田井駅に近い中規模一般住宅の多い区画整理済の住宅地域であり、現状維持で推移するものと予測される。今後の地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は玉野市の類似地域内における代替性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映しており、試算価格としての精度は高い。一方、近隣地域は自用の低層戸建住宅を主体とする小規模住宅団地であり、対象標準地の画地規模等より共同住宅としての利用が馴染まないと判断されるため、収益還元法の適用を断念した。以上の検討により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、地域要因の変動は特段見られない。地価は依然として下落傾向を継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は田井地区東部に位置する低層戸建住宅が多い住宅団地であり、今後とも現状維持で推移するものと予測される。今後の地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は玉野市の類似地域内における代替性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映しており、試算価格としての精度は高い。一方、近隣地域は自用の低層戸建住宅を主体とする小規模住宅団地であり、対象標準地の画地規模等より共同住宅としての利用が馴染まないと判断されるため、収益還元法の適用を断念した。以上の検討により、比準価格を標準とし、前年価格及び市場特性からの検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。